2010年09月のブログ記事

戸建スケルトンリフォームの費用相場

2010-09-27

戸建スケルトンリフォームの費用相場

戸建スケルトンリフォームを弊社ではお受けする機会が多いのですが、

戸建のスケルトンリフォームには、大きく２つのケースにわかれます。

1つ目のケースは、室内のみをスケルトン（柱残し）にして、外壁は落とさずに、

内部の改築をするケース。

2つ目は、室内のみならず、外壁も落とし、完全に躯体残しにするケースです。

後者の場合は、サッシをすべて交換したり、外壁に構造用合板を張り付け壁倍率を上げたり

必要に迫られる場合に選ばれるケースが多いのですが、工事的には、

ほぼ新築と同じ作業となり、解体が機会ではなく、大工による手壊しになる分、

新築以上の費用がかかることも珍しくありません。

前者のケースは、現在私が代々木で担当している現場がありますので、

写真を掲載しますが、

このような、スケルトン状態になります。

このケースでは、内壁は解体されますので、

内部からの補強工事、断熱工事、などが可能となります。

もちろん、設備の配管等はすべて新しく新設されますので、

大幅な間取り変更が可能となります。

戸建スケルトンリフォームをされる方は、階段の位置を変更できますので、

間取りもかなり変わることが多いと言えます。

この写真の現場は、外周部の壁、天井の断熱材にセルロースファイバーを採用。

1階の天井には、2世帯住宅であることもあり遮音ボードを提案させていただきました。

戸建スケルトンリフォームは、住まわれるお施主様とのコミュニケーションが、

非常に大切になりますので、依頼される施工会社と密な打ちあわせをしましょう。

下は上記の現場の完成写真です。

また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

改築と改装の違いなど

につきましては

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その1）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その2）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その4）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その5）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その6）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その7）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その8）

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点①

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点②

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点③

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点④

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑤

→ 一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑥

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一戸建てリフォームの費用価格の注意点④

2010-09-22

一戸建てリフォームの費用価格の注意点④

一戸建てリフォームの費用価格を意識する上で、

気になるのが費用・価格の部分です。

ハイウィルでも創業8年より今日まで、一戸建てリフォームをやってきました。

その中で、数千・数万戸分のお見積りをお出ししていますが、

お客様の視点から考えて、やはり見積書通りの金額で収まるのかどうなのか？

ここが最も気になるところだと思います。

一戸建てリフォームの費用価格の注意点④では、工事開始後の例外のお話しを具体例と共にお話ししたいと思います。

現在、私が担当している渋谷区元代々木の一戸建てリフォームを例にお話しします。

こちらのお施主様は、一戸建てリフォームは一戸建てリフォームでも、

2世帯リフォームで、規模もほぼ外壁部分と既存構造体を残し、

あとは新規にリニューアルする工事で、

ほぼ新築規模のリフォームというよりは、

大改築という工事になり、大手では4,000万程度、

弊社での費用も3000万を越える規模になります。

こちらの現場で、想定外の費用が発生した事例をお話ししたいと思います。

こちらの現場の構造は、地下が鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）で、

１階と２階が木造という築昭和５２年の建物です。

想定外の費用が発生したのが、地階（地下）での工事です。

（　ブログ記事「2世帯リフォームの費用」の現場です。）

地下はもともと2世帯分の賃貸のお部屋になっていて、

現場調査に行った際も床下収納を外し、基礎まで入念にチェックを入れ

見積もりをお出ししました。

解体が始まって、驚くことが判明したのです。

躯体に穴が・・・

ガス管を通すために、新築時にガス管を通すために、躯体を貫通させたのでしょう。

もちろんお施主様は知りません。

このことをお話しすると、以前床下に水が浸水し、大変なことになったことがあり、

当時は、コンクリートの土間コンクリートに穴を開け水を抜いてもらったとのこと。

よくよく見ると、土間にあるはずのない土砂が解体時に見受けられました。

原因はこの穴からの浸水だったのです。

このまま、床を組み立ててしまえば、いつ浸水するかわかりません。

急きょ、防止工事が必要になりました。

↑の穴から雨水が侵入していたのでしょう。

数十年前に、地下の床が浸水したことがあったという話もお聞きしました。

その際、お知り合いの工事会社へ相談したようなのですが、

土間へ穴を数か所あけ、水を抜いてもらったと。。

難しい判断だと思いますが、

今回のケースでいくとその施工判断は×であったということがわかります。

一旦、雨水は、ベタ基礎に穴をあけることで、地下へ流すことができましたが、

問題の解決にはなっていなかったということですね。

一旦雨水が地下へ流れても、そこからまた水が湧きあがっていた可能性もあります。

従って、今回は写真にある穴を塞ぐだけでなく、

コンクリート土間の部分に開けられた穴塞ぐだけでなく、

基礎の立ち上がり部分と土間の溝をハツリ、そこに止水セメントを打ち、

前面に防水をかける施工方針を打ち立てました。

ただ、防水も一度建築をしてしまうとこのような大掛かりな防止工事は

出来なくなりますので、強力な防水材が必要になります。

このようなケースの場合弊社では、

木造のスタッフだけでなくＲＣ鉄筋コンクリート造を専門に施工してきたスタッフなどの

知恵もかりて、防水材、施工方法について施工会議が開かれます。

そこで、今回使用することになったのが、

昭和電工が提供するセレシットという防水材でした。

一戸建てリフォームでは、めったに利用することない、

トンネル工事などでの防水で使用される材料です。

この防水材を溝ハツリした箇所と土間全体に塗布することになりました。

今回のケースでは、それだけでは問題の解決にはなりません。

土間に開けられた数か所の穴を塞ぎ防水をするわけですが、

水の湧き上がる力で、いつ防水に亀裂が入ってしまうかわかりません。

そのため、防水材の上に、コンクリートを打設する方針を打ち立てました。

今回の防止工事は、これらのすべての工程を含めて120万。

これは、想定をしていなかった費用になります。

一戸建てリフォームをする際、価格と費用を検討することが大切になりますが、

場合によりこのようなケースが発生することもありますので、

経験値の高い専門家に相談することを強くお勧めします。

↓は渋谷区元代々木の現場の完成写真です。
（新築の図面と解体時の柱の位置に相違があり、、柱が２本残っています。）

↓は当初より抜けない柱として、そのまま残すことになっていた柱です。

→ 一戸建てリフォーム費用価格の注意点①

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点②

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点③

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点④

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑤

→ 一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑥

また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

改築と改装の違いなど

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その1）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その2）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その4）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その5）

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サンデー毎日（9月26日号）に弊社の施主支給の記事が掲載されました

2010-09-15

サンデー毎日（9月26日号）に弊社の施主支給の記事が掲載されました

本日（2010年9月14日発売）のサンデー毎日9月26日号に私、

稲葉高志のインタビュー記事が掲載されました。

▼記事の内容はこちら（クリックすると拡大します）▼

記事の内容としては「施主支給」で住宅の総工費を大幅カット！

お施主さんの駆け込み寺、「住設・建材百貨店モール」ということで、

施主支給に関する内容が掲載。

「施主支給」を成功させるコツ、施主支給専用ローン、

最大10年のメーカー保証など施主支給の利点を活かしながら、

より良い住まいをより安くできる取り組みを通じ、

業界で初めてとなる、東京都「経営革新計画」に承認されたことなどが

取り上げられました。

これからも注文住宅・リフォームを各地域のテナント店と一致団結し、

施主主導のより良い住まいをより安く提供する活動に取り組んでいくことを

宣言したいと思います。

今週日曜日には、産経新聞にも取材記事が掲載される予定です。

お楽しみにどうぞ！

２世帯リフォームの費用

2010-09-03

２世帯リフォームの費用

ここ数年の傾向として、毎日現場に出ていて、

２世帯リフォームのご依頼が大変増えたという実感があります。

これには、さまざまな経済的な要因もあるのかと思います。

２世帯リフォームは２世帯リフォームでも、さまざまなパターンがあり、

既に住宅を所有している子世帯が親世帯の住宅へ入る２世帯リフォーム。

子世帯の住まいへ、高齢になった親世帯を迎え入れるための２世帯リフォーム。

賃貸暮らしをしている子世帯が親が所有する住宅へ入るための２世帯リフォーム。

などさまざまなパターンがありますが、ここ最近、特に都心の現場で最も多いパターンが、

最後の、

賃貸暮らしをしている子世帯が親が所有する住宅へ入るための２世帯リフォームです。

ハイウィルでは、注文住宅の施工もしてきましたので、子育て世代の注文住宅も数多く

手がけてまいりましたが、ここ数年は都心に限っては絶対数としても減少してきております。

もちろん、買い控えをされる方が増えている現状もありますが、

これに変わり増えているのが２世帯リフォームなのです。

現在施工中の渋谷区の代々木の現場のケースは、かなり大掛かりな改築工事

となっており、地下１Ｆ・１Ｆ・２Ｆの全体改築で費用は３０００万を越える改築現場です。

建物自体も築３０年を越える物件ではありますが、地下がＲＣ造になっており、

１Ｆ・２Ｆが木造という構造で、当時の建物としては珍しい構造になります。

今回のケースは、もともと賃貸されていた地下部分２世帯（ＲＣ造）はスケルトンにし、

新たに、賃貸住宅としてリニューアルを予定。

１Ｆ部分に親世帯がお住まいになり、２Ｆ部分に子世帯が入居する大規模２世帯リフォーム

となっております。

３０年前の建物としては珍しい構造をしております。地階部分をスケルトンにし、

すべての設備や配管も新たに新設します。

地階部分に関しては、ＲＣ造の知識が要求されます。

今回の現場は建築当時の図面は確認通知書のみでしたので、

解体してから、正確な採寸を実測し、墨出しを。

その際に、既存の躯体面の状況の判断を的確にできる管理者が必須となる工事です。

上記の写真は、賃貸スペースとなる地階の写真です。

１Ｆ、２Ｆは木造になります。

今回の２世帯リフォームでは、玄関は建物の形状から１つでご提案。

間口等にゆとりがあり、プランに制約を受けない場合２つにすることが多いです。

木造の２世帯リフォームは、大幅な間取り変更を伴うことが、多いので、

熟練を要します。

費用も施工方法で大幅に変わってきます。

目的やある程度具体的な優先順位を決めて、

木造改築の経験値の高い会社に相談をすることをお勧めします。

【追記】
↓渋谷区元代々木の２世帯現場が完成しました。その完成写真です。

２Ｆの息子様ご夫婦のリビングです。
ご夫婦のご希望で、床を無垢材で仕上げ、内壁はポイントで左官仕上げにしました。