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2015年06月30日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸@既存着工前)

 一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸@既存着工前)

 


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。


その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事(リフォーム)です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?


についてお話ししていますが、


今回は、家が傾いている??


といったお悩みです。


家が傾いている?

といってビックリされる方もおられるかと思いますが、

実は、弊社のように改築(一戸建てスケルトンリフォーム)工事を毎日やっておりますと、

その度合いに差こそありますが、

かなりの頻度で傾きを気にされておられる

方も多いのも現実です。


そもそも木造の住まいは、

基礎の上に木構造体が乗って建物を構成していますが、

傾きにも、

基礎より下の部分、

つまり

地盤自体が傾いているケースと、

基礎より上の木構造部分での傾いているケースが

ございます。


地盤自体が下がってしまっているケースでは、

近くに高層のマンションが建って地盤に影響が出てしまうケースや

もともと地盤がゆるく、隣の家が新築をした際など

傾いてしまうなどのケースがあります。


基礎より上の木構造体部分が傾いている場合は、

築年数とともに木が痩せてしまってという自然なケース

(この場合度合いはひどくはないケースが多い)

と一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっているケースや

そもそも施工不良のケースなどさまざまです。

 

ここで紹介する事例は、


前回ご紹介した北区のY様の一戸建てスケルトンリフォームは、

地盤自体が近隣のマンション等の建設をしていく段階で

傾いていたお住まいで、なおかつ築年数の古く、

無筋の基礎で、一部束がなかったりといった状態で

現場調査の段階では、床板がフカフカしている状態であった

お住まいの一戸建て内部スケルトンリフォーム(改築)でした。

 

今回ご紹介させていただく事例のお施主様である東京都江戸川区のS様は、

新築時から何回か手を加えていく段階で、

一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっていたケース

です。

 

 江戸川区S様のお住まいは、築40年の木造3階建てで

ご夫婦とご主人そして二人のお子様が現在お住まいのマンションを

売却されお母様が一人で住まわれるご主人の実家をリフォームして

2世帯にするというものです。

 

S様の2世帯への一戸建てスケルトンリフォームをされるまでの経緯と要望を整理

しますと

・お母様が長くおひとりで暮らしており、今回息子様世帯も一緒に同居し2世帯リフォームをしたい。

・新築当初から3階の床の傾きが気になっており、構造から見直したい。

・既存一階が駐車スペースとなっており、そこを居住スペースにしたい。

・外壁部分にはルーバーを設置したい。

 


■既存図面

既存1階.jpg20150610163731_00001.jpg




■既存建物写真

奥様とお母様に現場を案内していただき調査に入りました。

 

解体前7.jpg

既存の駐車スペースは3本の鉄梁が2階、3階を支えているため

せいが高く、そもそもの階高も低いことから1階を居住空間にする際には

この梁がかなりの圧迫感を与えることになると説明。↓

 

解体前6.jpg

駐車場の真上に位置する既存の流し台。

新規の2世帯スケルトンリフォームでは、対面型を希望されておりました。

このキッチンの排水管の位置も一階の梁に干渉しないように

設計しなければなりません。

解体前18.jpg

キッチンの隣のお母様が使われていた納戸3畳には、2世帯スケルトンリフォーム後、

既存台所スペースを拡大しLDKにする想定で、水まわりを設備を集約させるプランを

ご提案しました。バスルーム≪新規ユニットバス(システムバス)≫・脱衣所≪洗面化粧台

・洗濯パン≫をゾーニングしました。↓

 

解体前17.jpg

 

ご主人様の強うご要望で、リビングは2世帯スケルトンリフォーム後にも

和室をご希望されておりましたので

道路面に面した既存の2階和室・洗面化粧台・トイレが設置されていたスペースを

補強の上拡大し9畳の和室スペースのリビングルームをご提案しました。↓

 

解体前19.jpg

 

2階の現場調査を終え、3階に上っていき、廊下に出た段階で、

かなりの傾きがわかりました。何度かリフォームをされておられるとの

ことで、床を剥がして、構造体の仕掛けをみないと

100%のお話はできませんが、どこかに荷重がかかりすぎていることは

わかります。木が痩せて傾いているというレベルではありませんでした。

3階はご主人さまのお部屋と奥様のお部屋とお子様のお部屋の3部屋

が欲しいとのご要望がありましたので、

そのような設計でプランをたてました。↓

 

解体前23 3階.JPG

 

S様にご提案させていただいた2世帯スケルトンリフォームプランです。

■ リフォーム後 1階2階平面図 ■

 

20150610163021_00001.jpg

 

■ リフォーム後 3階平面図 ■

 

20150610163231_00001.jpg

 

ご主人さまがルーバーをご要望されておりましたので

アクセントとして外部のルーバーを設置するイメージを

提出させていただきました。

 

■ リフォーム後 外観イメージ ■

 

外観イメージ.jpg

 

 

■リフォーム後 1階鳥瞰図■

 

1階イメージ.jpg

 

■ リフォーム後 2階鳥瞰図 ■

 

2階イメージ.jpg

 

 

■ リフォーム後 3階鳥瞰図 ■

 

3階イメージ.jpg

 

 

プランは、最終プランをブログでは掲載しておりますが、

月に2回程度の打ち合わせを継続し、

約3か月の打ち合わせの中で、5回程度微調整を

繰り返し最終的に決定したプランとなります。

 

お客様のご要望を聞き、工事会社として、

抜けない柱、壁をお話させていただき、

またお客様の方でご要望をいただき、

さらに工事会社として、構造を考えできるところとできないところ

のお話をさせていただき、仕様もご予算に合わせ

すり合わせを繰り返していく時間が、

このスケルトンリフォームでは必要となり、

お客様のご要望、イメージと我々の認識を合致させる

ことがより良いお住まいを作る絶対条件となります。

 

木造のスケルトンリフォームに関しては、

在来工法だからな何でもできるというわけではなく

しっかりとした木構造の建築知識がないと

構造を触れる以上、のちのち大変なことになりかねません。

 

一戸建ての2世帯スケルトンリフォームをされる場合は

しっかりとした技術水準の高い棟梁がいて、

その技術水準が高い職人をまとめられる熟練の監理者が

常駐する会社へ相談することが必須となります。

 

 

 

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2015年06月28日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸I竣工引き渡し)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸I竣工)

 

北区Y様邸 竣工です。

今回のメインテーマは家の傾きを補正し、

より長く安全に暮らせる住まいです。

 

外壁は既存を一部残しつつ、内部スケルトンリフォームとなっており、

サッシは全て取替ました。

 

竣工写真 (57).JPG

 

 

賃貸が併設された住まいとなっておりましたので、

間取りは大幅に変わっております。

竣工写真 (64).JPG

 

既存での玄関スペースは狭かったこともあり、スケルトンリフォーム後の

玄関は広々と取り、奥に可動棚付きの収納を納めさせて頂きました。

竣工写真 (93).JPG

竣工写真 (94).JPG

 

ゆったりの玄関を入って扉を開けると、開放感のあるLDKです。

廊下が極力無いスペースなので、お部屋のスペースが最大限取れて

ます。

 

 

竣工写真 (97).JPG

 

竣工写真 (4).JPG

 

 

竣工写真 (45).JPG

 

 キッチンはTOTO ミッテ I型 2550サイズ

良く使うモノを取り出しやすく、しまいやすいセンターラインキャビネット

搭載。

 

竣工写真 (37).JPG

 

洗面化粧台はTOTO サクア 間口750サイズ

たっぷり収納と、洗いやすいひろびろボウルを搭載。

 

 

竣工写真 (35).JPG

 

トイレは TOTO ピュアレスト 

4.8の節水トイレ、従来品に比べて71%も節水

 

竣工写真 (41).JPG

ユニットバスは TOTOサザナ 1616サイズ

ほっからり床、魔法瓶浴槽搭載で充実したラインナップの商品です

 

 

設置に苦労を伴った

新規階段はゆったりの勾配で小さなお子様でもとても上り下りし易く

なっております。

 

IMG_4263.JPG

 

2階は洋室3部屋です。

 

竣工写真 (73).JPG

 

各お部屋たっぷりの収納スペースです。

 

竣工写真 (78).JPG

 

竣工写真 (22).JPG

 

寝室には3畳のスペースのウォークインクローゼットです。

 

竣工写真 (87).JPG

 

このように、リフォームをすれば、真新しくきれいになります。

大事なのは、前のブログで書いてきたような、中身となり、

特に木造一戸建てのスケルトンリフォームでは目に見える表装ではなく、

目に見えない内部となります。

特に構造部の取り合い、補強計画、には時間がかかりますし、

施工する木工事職人の高い技術が必要となります。

当社では大正時代から続く技術の継承を重要視しており、

正直価格だけを見て安い職人はいます。

しかし、大切な財産である住まいを預かる身として、

そのような無責任な技術は提供できませんので

施工費用は安売りはしていません。

 

 

その分、スケルトンリフォームを構成する商品や建材を

全国の工務店に卸売りしており、お客様にもお安く提供できております。

 

安くない施工費用(工)と安く提供できる定価の決まっている商品(材)。

このような真の良質安価を目指しており、価格優先の仕事は致しておりません。

 

現在リフォーム市場は、さまざまな業種からの参入が相次ぎ、

彼らの利益重視のビジネススタイルから、安い職人が必然的に

大手や新規参入会社へ流れていきます。

 

そのため、木造のスケルトンリフォームなど

家の構造部をさわるような大掛かりな工事は、

お客様の確かな目で相談するようにおススメおいたしております。

 

 

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2015年06月27日

水周りリフォーム館加盟店へのセミナー開催 東京会場

水周りリフォーム館加盟店へのセミナー開催

 

本日は、弊社が運営する「水周りリフォーム館」の加盟店向けに

セミナーをおこないました。

 

現在、リフォーム市場は、大手を含め、家電量販店やホームセンター、

百貨店、チェーンストア、ネット会社など、

さまざまな業種から参入が相次ぎ、市場の動きも早くさまざまな情報の共有が

必須となります。


今回は、2015年の運営方針とともに、「水周りリフォーム館」での取扱い新商品の説明と

オリジナル商品の紹介、取扱時の注意点などを行うとともに、

実務面での「水周りリフォーム館」で目指す営業法の説明、

オリジナル商品採用時に全国のメーカーショールームをどのように利用するか、

予約の方法など実務レベルでの共有を目的として開催されました。

 

「水周りリフォーム館」ではこのような共有の場には、必ず社長様本人に

来ていただくようにしています。

 

皆さん通常時は現場などでお忙しい方ばかりのため、来ていただくのも大変なこと

なのですが、全国統一サービスを掲げておりますため、

真剣な経営者の皆様が集まります。

 

今回、東京開催ということで東日本の社長様が中心となりましたが、

京都から駆け付けられた会社様もおられました。次回は大阪開催となります。

 

 

代表の私からは最新の市場動向と、ネットマーケティングにおいて、

自社でもできる効果的な戦略とその取り組み方。

また、「水周りリフォーム館」としてどのようなゴールを目指し、

何を仕掛けていくのか?戦略をお話しました。

 

 

 

新商品となる日本トリム社、医療機器の電解水素水の取り 扱いが決まり、

メーカーをお呼びして、

商品研修及び営業研修をデモを通じて共有 しました。


実験デモを体感し、商品の特長を学習しました。

トリム.JPG

 

商品の必要性と他の商品との違い、性能について学びました。

 

この日は一日缶詰状態のセミナーとなっており、

立て続けに、昼食はお弁当をみなさんで食べてそのまま次の商品説明に移りました。

 

続いて、

 

クリナップの水周りリフォーム館担当による商品の特長、

他メーカーとの違い、新商品のあらたな機能、

そして「水周りリフォーム館」オリジナル商 品の具体的な解説。

加盟会社共同購入の際のショールーム利用時の注意点を説明。

 

ひき続いて、トクラス社の水周りリフォーム館担当より、実物を見て触って

さまざまな実験をメンバーの皆様と一緒に体感しました。

オリジナル商品の詳しい商品の解説、発注方法についての確認、

全国ショールームを利用する際の注意点など具体的な説明を

させていただきました。

CIMG0906★トクラスオリジナル商品説明会.jpg

 

新商品のご案内とオリジナル商品の解説が終わると

今度は、実戦的な濃い内容となってまいります。

 

 

「水周りリフォーム館」館長の大谷正浩によるキッチンリフォ ーム営業における

重要なポイントを現調から引き渡しまで のフェーズ別で解説しました。



本部業務担当の田中より、オリジナル商品の発注方法、

 例更新時の注意点、オリジナル商品採用時の全国ショール ームの

予約システムの方法を解説。

 

 

最後に私から、水周りリフォーム館リニューアルにおける戦略の解説。

今の集客に何が必要でなぜ必要なのか?

業界のライバルに勝つために自社では何をすればよいのか?

集客面での戦略と戦術のお話をさせていただきました。

 

CIMG0915★水周り最新マーケティング戦略講座.jpg



「水周りリフォーム館」は全国150社を超えるネットワークになりますが、

必要な知識としての「商品」・「仕入」・「集客」・「営業」についての共有は

全国統一価格・サービスを提供する組織体として欠かせないものと

なっております。

2015年06月08日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸H外壁工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸H外壁工事)

 

一戸建てスケルトンリフォームには

内部スケルトンリフォームと外部の壁まで解体する躯体残しの内外部スケルトンリフォーム

が方法論としてあり、ここ数年ハイウィルでは

内部スケルトンリフォームをされる方が増えております。

 

その人気の一戸建ての内部スケルトンリフォームでも

どこまでやるかで費用が変わってきます。

 

基本的に内部のみスケルトン状態になりますので、

間取り変更は自由、階段の位置、水まわりの移設などは自由となります。

では、費用が変わってくるのはどういう工事をした時に変わってくるのか?

 

ここを工事をしたお客様に契約前に聞かれます。

 

内部スケルトンリフォームは内部をすべて解体し、

内部が構造体のみになっている状態から補強等を加え

再度あらたな間取りでくみ上げていくリフォームになりますが、

下記のような工事を加えていくと費用もそれぞれ上がっていく事になります。

 

 

基礎を布基礎からベタ基礎に変更するか?

 

断熱材をグラスウール以外の高性能素材にするか?(セルロースファイバーなど)

 

外部と絡みのでてくるサッシを入れ替えるか?

 

耐震補強に加え、地震に備え制震ダンパー等を設置するか?

 

断熱や防音などを考慮し2重サッシ(インナーサッシ)を設置するか?

 

外壁塗装ではなく、サイディング・ガルバリウム鋼板仕様、

もしくは左官壁などにしたいか?

 

など内部をフルで解体したあと付加価値をどれだけつけるか

で費用の増減が決まってきます。

 

今回の

北区 Y様邸 は ベタ基礎へ変更、制震ダンパーの設置、

既存のサッシ(窓)の位置に新しくサッシ(窓)を全て入れ替えとなりました。

 

サッシ(窓)を入れ替える工程として既存窓廻りにを大きめにカッター

を入れ取り外します。その後内部工事では大工が、サッシ枠を新たに造作し、

新しいサッシ(窓)を入れます。カッターを入れ切り取った外部廻り

は左官で補修をして、その後塗装になります。


どうしても左官を塗り直して塗装をするので既存壁との段差が出て

しまいますので、下地が目立たないように極力既存の目に合わせて塗装になります。

 

まず

フェルトにラス網を貼ってモルタルを塗ります。

 

IMG_0676.JPG

 

Y様邸ではサッシ入れ替えの為、外部の解体面が、かなり大きくなり

補修面積も大きくなります。

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IMG_0674.JPG

これらラス網の箇所を左官工事で下地を塗っていきます。

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塗り終わったら乾くまで待ち塗装の工程となります。

 

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2015年06月05日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸G内装工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸G内装工事)

 

 

構造補強 断熱 ダンパー設置と一番重要なフェーズを超えました。

 

ここからは内装を仕上げていきます。

天井野縁組後のボード仮設置。

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断熱材を敷き詰めたあとボードを張っていきます。

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重いものを壁に固定する箇所などは、

お客様に予めヒアリングさせていただき、

ボードではなく12ミリの板を貼っておきます。

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キッチンも設置されてます。

今回は

TOTOミッテ I型2550サイズを採用いたしました。

 

 

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今回構造部の傾きが最も大変な工事となっておりましたが、

内装工事でもっとも施工的に苦労するのが階段の設置になります。

 

新規で階段を設置する位置がもともと浴室があった場所であり、かつ、

既存浴室壁がブロックであったことと、最も家の歪みが激しい箇所が

この部分であったため壁を補正するとともに、階段は既製品を採用していたことから、

プレカットにて搬入されます。

 

ジャッキアップにて相当補正を試みておりますが、

家自体がよじれていることもありミリ単位で、すべての傾きを0mmにもっといくことが

現実的に難しいこともあり限界レベルにて補正をとどめており補強を施しております。

 

そのため階段については大工が

加工しながら納めました。

 

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以前の急こう配の階段とは違い

緩やかな登り易い勾配になってます。

 

 

 

 

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2015年06月05日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸F屋根工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸F屋根工事)

 

 

既存屋根の形状は2軒が連棟となっており、切妻が直角に交差し

乗越し屋根となっております。

 

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しかし、2つの屋根の勾配は違います。

もともと住居部分であった家屋部分は3寸5分勾配でセメント瓦葺き

既存賃貸部分は2寸5分勾配の板金納めとなっておりました。

 

今回のケースは、

2寸5分勾配では、コロニアル瓦は葺けませんので、

ガルバリウム鋼板への変更をご提案しました。

 

こちらをすべて剥がし、野地板を張替え

ルーフィングを貼りガルバリウム鋼板で仕上げます。

 

 

野地板貼りの工程での写真を撮り忘れましたが。。。汗。。

ルーフィングが貼りおわったとこです。

IMG_0410.JPG

 

このような下地の防水処理が最も大事になります。

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ルーフィングは、屋根の流れ方向に対して横方向に施工するのが鉄則です。
平部は、横方向に200mm以上重ねておさめしっかりと雨仕舞をすることが必要です。
ガルバリウムで一番大切なのが軒先部の納め方になります。

軒先水切り(通称:唐草)に重ねて必ず納めます。

IMG_0410.JPG

ケラバの野地板端部まで取りつけます。

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ガルバリウム鋼板をしっかりとはめ込んでいきます。

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谷部分がもっとも雨漏りの原因となる箇所であるため、

最も注意を払うところになります。

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IMG_0731.JPG

 

弊社は大正8年創業の社寺仏閣専門の瓦葺き業者として

創業したルーツがありますが、

最近では和瓦を新たに葺き替えるお客様も少なくなってきました。

 

ガルバリウムを張るのは通常板金職人、

瓦を葺くのは瓦職人とテリトリーも変わってまいります。

 

今回施工したのは弊社の板金職人のメンバーによる施工です。

 

 

 

 

 

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