〜まずは住まいづくりのマネープラン〜


ファッションや趣味の品物と違って、
家は衝動買いをするものではありません。

家づくり（新築・リフォーム）を考えている人は
何らかの計画を立てているはずですが、
漠然としているケースも多いものです。

なんとなくお金がたまったから、頭金にしてローンを借りよう、
なんていう人もいるのではないでしょうか。

これだけの金額が必要だから借りられるローンを探す、
というのではなくて、まず、現在の自分が
「いくらなら余裕をもって返せるか」
ということから借りられる限度を認識します。

また、新築にしろリフォームにしろ、直接的に必要な費用だけではなく、
「諸費用」がかかることも忘れてはなりません。
それがどのくらいになるか、すぐに使える状態で(預貯金で)
準備できるか、ということも確認しておきましょう。

自己資金は、いまある全体のマイホーム資金から、
この諸費用にあてる部分を除いたものになります。

さて、ローンを利用する場合、
あらかじめ確認しておくポイントがあります。

■購入物件のタイプ
マンションか、建売住宅か、土地を購入し注文住宅を建てるのか、など
■権利関係
所有権、借地権、定期借地権
■名義
個人か、夫婦共有か、親子共有か

これらの組み合わせによって、
利用できるローンや税制面で違いが生じてきますので、
それぞれ整理しておきます。

例えば、注文住宅や自宅をリフォームしようと考えたとします。
その中で、資金計画を立ててみると、
目標金額を超えてしまうという事はよくあるケースです。

そんな時、あなたならどうしますか？

希望していた住宅機器のグレードを下げたり、
工事費用の見直しをしたり・・・。
様々な方法が考えられると思います。

本来、理想としていた家づくりの内容を見直すという事は、
コストを下げる・・・という考え方が、
とても手っ取り早いのかもしれません。

しかし、本当にこの考え方が一番良いのでしょうか？

家を新築・リフォームするという事は、
一生のうちに何度も出来ることではありません。

高額で、何度も出来ることではないとすると
「理想の家を建てたい！！」と思うのが本音なのではないかと思います。

決められた資金(予算)の中で、
自分の理想の家を建てるための選択肢の一つとして、
施主支給を利用する方法があります。

この施主支給とは、施主(家を建てる人。以下、施主とします。）が
住設機器や建材を「自分で安く購入してコストダウンする」事です。

この方法を利用すれば、妥協せずに理想の家に住む事ができます。

子供と一緒に過ごす期間はもちろん、
人生には限りがあります。

一年でも、半年でも早く家を建てれば、
それだけ長く理想の家で過ごすことができるのです。

〜コストダウンに成功する人のローンの組み方〜


【頭金２割だと満足できる一戸建てが建たないことも】


マイホームを手に入れるのに用意するのは、
頭金２割と諸費用分のみ。

常識となっている誰もが知る知識ですが、
これを真に受けて計画を進めてしまうと
失敗するケースがあるので注意しましょう。


マンションや建売住宅の場合はなんとかなっても、
一戸建て注文住宅で理想の住まいを計画する場合、
土地購入に多く配分してしまって失敗してしまうケースが
あります。

立地重視で建物はなんでも良い！
と考えている方は別ですが、
土地にお金を掛け過ぎて、
理想の家が建てられなくなるケースを
私はたくさん見てきました。


こうなってしまう原因は、

注文住宅の場合、
着手金や中間金などが必要となることが多いのに、
それを予定していないから。


です。


手元の現金が大幅に減ってしまうことになり、
予定と違ってしまうからです。


住宅ローンでまとめて払おうと思っても、
「住宅ローンは住宅が竣工しないとおりません」
つまり、建築中に全額おりるわけではありません。


つなぎ融資を利用する手もありますが、
住宅ローンがおりることが確定していないと借りられませんし、
抵当権の設定がない分、金利が高めになってしまいます。


金利が高くなってしまい、
結果的に総返済額が高くなってしまっては
本末転倒です。


施主支給をしてコストダウンをしたい！
という方も施主支給商品分の費用を残しておく必要があります。


あとで後悔しないようにどうすればよいのでしょうか？


それは、
『自分にあった物件の予算をはじき出しておく』
ということです。


まず

◆着実に返していけるローン借入額はいくらなのかを
　家計とのバランスで計算する。
　教育費、老後準備など、貯蓄に回す分も考慮に入れる

◆すでに貯めたマイホーム資金はいくらか

◆両親から援助がある場合、金額はいくらか


上記の３つを合計したものから・・・


◆契約から引渡し後までの全段階での諸費用を差し引きます。
　それが、自分にあった物件の予算となります。

〜リフォームのローンはこうする〜


【予算は多めに見積もってプランをたてる】


実際に工事が始まると思わぬところで思いがけない出来事が・・・、
また、あれもいいな、これもいいなと、
ついつい計画が膨らみがちになるのがリフォームです。


最初の見積りどおりにいかないケースもありますので、
理想的には１〜２割程度は余裕をもたせておくとよいでしょう。


リフォームでも増改築などになると、
解体してみてはじめてわかることなど
予定外の費用が発生することも多く、
例外に想定する必要があります。
私も様々な現場を見てきましたが、
ある程度の予想はできますが、
想定外のケースも多々みてきました。

＞＞ http://mokuzou-takumi.com/purpose/
（↑は私が過去に担当した現場ですが、
　　表面はきれいですが、解体してみて躯体の強化が必要に
　　なった現場です。）

１〜２割というのは目安です。


見積りの段階で予算ギリギリだと、
工事中に予算オーバーということにもなりかねません。
築年数の長い住宅ほど特に注意が必要だと言っていいでしょう。


リフォームローンを組む際のポイントは何と言っても期間です。


新築と違い、リフォームの場合は
建物自体の寿命も考慮する必要があるからです。


返済負担を先送りしないためにもリフォームローンには頼らず、
自己資金でまかなうのがベターですが、
現実にはそうもいかない場合が多くあります。


また、現在の資金をすべて使い切るのも問題です。



リフォーローンを組むときの基本は、

私は『１０年以内の完済、収入の１５％以下の支払額』
とよくお客様には話しています。

手元資金とローンを組み合わせるのもひとつの方法でしょう。


いずれにせよ、借りる場合は
「無理なく返済できるだけ借りる」が、ポイントです。

リフォームローンは短期完済で！


どうしてもリフォームローンを利用する必要がある場合、
借りる先はいろいろ考えられます。


利率と保証人の要不要、担保の要不要などの
条件との兼ね合いで選択することになります。


建築会社提携のリフォームローンの条件も聞いてみると良いです。
優遇金利を受けられるケースがあります。


収入の変化を考慮した資金プランを計画しましょう。

リフォームをされる方の多くは、
お子様の入学・卒業・独立・結婚、などライフスタイルの変化が
きっかけになるケースが多く、これから収入面でも変化していく
方がほとんどです。先を見越した余裕あるプランを設計しましょう。


リフォーム資金を考える際は、
退職金をあてにした多額の借入や、
年金生活で支えきれないような
負担の大きい返済計画は立てないことです。
金銭的にもゆとりを持ちましょう。


忘れがちなのが、仮住まいなど、
工事以外の費用を見ておくということでしょう。


リフォームそのものに関して、
基本的には工事費と消費税以外にお金はかかりませんが、
ある程度の規模の工事を検討する方は、
仮住まいをする必要も出てきます。
その場合、その部屋代、引越し代、
駐車場代などが必要になります。


また、カーテンや家具等を新調するなら、
その購入費用が必要になります。


さらに、増築の場合は固定資産税の見直しが
発生する場合があります。


以下にマイホームと税金についてまとめてみましたので、
参考にしてください。


【納める税金】

契約から決済前までにかかる税金は？
●印紙税(請負・売買契約締結時)
　※物件1,000万円越〜5,000万円以下の場合　15,000円
●印紙税(住宅ローン契約締結時)
　※借入金1,000万円越〜5,000万円以下の場合　20,000円

決済・引渡しに関してかかる税金は？
●土地・建物の登録免許税(登記時)
●固定資産税等精算金(中古住宅の場合、決済時)

引渡し後にかかる税金は？
●不動産取得税(取得後約半年後に申告)

●固定資産税
毎年1月1日現在の土地、家屋、償却資産
(これらを「固定資産」という)の所有者に対し、
その固定資産の価格をもとに算定される税額を
その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。
(ただし、東京２３区内においては、
特例で都が課税をすることになっています)
*納税義務者
　毎年１月１日(賦課期日)現在の土地、家屋又は償却資産の所有者
*税率：1.4/100



【マイホームの節税】

〜住宅ローン控除〜
住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)は、
一定の要件を満たす住宅の購入、新築・増改築を行い、
住宅ローンを１０年以上にわたって利用する人が対象です。

年末の住宅ローン残高に対して一定の割合の額が、
所得税額から減税されます。

「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」をもとに
確定申告します。
(給与所得者は２年目以降、年末調整で手続きすることができます)

2003年の開設以来施主支給専門店『住設・建材百貨店』では、
住まいのコストダウンのパートナーとして
実際に数万人のお施主様のコストダウンを実現してきました。


ネット上ではまさに『施主支給』はまさに浸透しつつあります。
昨年は、施主支給専門店『住設・建材百貨店』が読売新聞にも記事として
取り上げられるなどネットから紙面へとそのコストダウン手法は
認知され始めているのです。


まだ施主支給を知らない！

という施主の皆様へ今一度、
施主支給について説明させていただきたいと思います。


施主支給とは、注文住宅やリフォームをする際に、
施主が自分自身で住宅設備機器や建材などを直接購入して、
工務店(ハウスメーカー、リフォーム会社など)に支給することです。


今までは、
注文住宅を建てたりリフォームをする場合、
ハウスメーカーや工務店、
リフォーム会社などに任せて、
システムキッチンやユニットバス(システムバス)、
洗面化粧台、トイレ、給湯器といった住宅設備機器や、
床材、建具、玄関収納、タイル、鋼製建具、エアコン、
照明、エクステリアなどの住宅建材は、
ビルダーが想定している標準仕様、
または、その商品自体のグレードを変更するといった方法で
妥協を余儀なくされてしまう方が非常に多かったのです。


また、通常扱っている商品(提携しているメーカー)以外の物は、
単価などの面から施主の希望通りにいかないケースが多いようです。


これは、それぞれのハウスメーカーが年間契約をして
特定の商品を安く仕入れ、利益を載せる必要があるからです。


ハウスメーカーなどは展示場やたくさんの営業マンを
抱えているので、かなり高い利益をとらなければ
経営が成り立たないという宿命があります。
そのため、決められた利益率を守る必要があるため
どうしても特価契約をしているメーカーやシリーズの商品
を標準仕様とせざるをえないのです。


私たちは、施主支給専門店『住設・建材百貨店』のサイトを通じて、
「より良い商品をより安くご提供する」
ことが出来る、施主支給をご提案し続けて参りました。


施主支給とは、施主が自分自身で住宅設備機器・建材等を直接購入し、
施工会社(ハウスメーカー・工務店・リフォーム会社など)に
支給することです。


この場合、商品だけを支給する場合と、
施工まで含めて支給する場合があります。
(とくに、システムキッチン、ユニットバス[システムバス]などの
システム商品は全国メーカー組立施工が可能)


また、メーカー施工が不可の商品であっても、施工加盟会社が
保証付の工事をすることも可能です。


この施主支給という方法を採用することにより、
ハウスメーカーのお仕着せの仕様ではなく、
ＣＭに出てくるような商品はもちろん、
好きなメーカーの好きな商品を選び、
その商品を格安で購入することが可能となります。


『住設・建材百貨店モール』を例に取ると・・・・・。

システムキッチンはＡ店、洗面化粧台はＢ店、
照明器具はＣ店、カーテンはＤ店、家具はＥ店・・・・。


そんな形で、
より安い会社から個別に購入することもできるのです。


住まいには、じつにさまざまな商品が組み合わさっております。
どれだけの部位を施主支給するかにもよりますが、
コストダウンを本気でしようと思えば、
かなりのお値打ちプライスで、
かなりグレードの高い商品を構成して住まい作りをすることが
可能となります

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