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2011年02月01日

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、リフォーム一戸建ての全面工事です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?についてお話します。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)』で、

そもそもリフォームがなぜ必要なのか?

その動機について、大きくわけて4つの動機があることをお話ししましたが

ここを家族会議で明確にしておきましょうという話しをしました。

その際に、したい生活を実現するためには、改装になるのか?

それとも改築が必要になるのか?

というお話しをしました。



リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)』では、

リフォーム一戸建ての中の改装と改築の違いについてお話しします。


まずはリフォーム一戸建ての改装についてです。

大手などさまざまな会社で、改装を主体とした商品を展開していますが、

ここでの工事内容はあくまで、表面的な改装主体のものになります。


例えば、床はこの手の商品の場合、上から被せて上張りする仕様がほとんどですし、

壁も壁紙を張り替えたり、塗り替えたりするだけという仕様になります。


水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替える仕様がほとんどです。


玄関扉もリフォーム用の玄関扉に取り換えるくらいで、

サッシ等の入れ替え等は、基本的にはない場合がほとんどです。




外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗装であることがほとんどでしょう。

あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。


中古住宅を購入されて、リフォームをされる方が、多い傾向です。

激安をうたったチラシなど、まるごとリフォームと呼ばれる商品の大半は、

この改装商品となります。



大切なのは、大手を含め各社でさまざまな商品がある中で、

改装商品は表面的な表装工事だという指標に価格を精査してみることをお勧めします。



リフォーム一戸建ての改装商品の場合は、坪単価で表示されていることがほとんど

だと思います(マンションの場合はu数)


本来、改築であれば、価格を一律に表記することは不可能ですので、

逆に言うと例外的な工事を含まないケースということになります。


ここで大事なのが、例外を含まない工事になっているということです。


具体例を挙げると、

フローリング張り工事であれば、フローリングを張るだけ。

この工程だけであれば、面積で一律に単価を出すことが出来ます。

フローリング材の面積とその面積を張る手間を計算すれば良いからです。


下地が悪いからやり直してなど、そのお宅によって工程が変わってしまうと

価格は一律に出来ません。


このように、すべてをリフォームするのですが、

内容が改装と改築では全く変わってきます。


中古戸建てを購入されるお客様で、そのまま使ってもいいんだけど、

水周り機器を同じものを使うのはちょっと抵抗があるので、水周り機器の交換と

内外装だけはリフレッシュしたい。


そんなお客様が弊社では改装商品を採用される大半のケースになります。

もちろん、大前提となる耐震診断等は実施してのお話です。



つづいて、改築についてお話ししたいと思います。

改築の場合、在来工法のお住まいであれば、

基本的に、間取り変更も何もかもが自由に決められることになります。



大手にも価格こそお客様には公開されませんが、

改築で有名な商品があります。

弊社も今まで、大手の下請け業者として、

このような改築をさせていただいておりましたので、

だいたいの価格はわかりますが、改築のため例外が多く、結局のところ

価格はお客様によって異なってきます。



予算に十分余裕がある方は、大手に依頼するのも良いかもしれません。

柱を抜いて梁を掛けたり、補強を入れたりと木造のリフォームとしては、

難易度はかなり高いため、マンションリフォームなどを専門としている

内装大工といわれる職人さんや新築現場しか経験のない大工では難しいというのが、

今まで数多くの現場を管理させていただき感じたことです。



解体も機械で壊すのではなく、

大事に構造を見ながら棟梁による手壊しになることがほとんどなので、

木構造を熟知している棟梁でないと難しいといえます。



人気TV番組に出演している建築家の先生の改築現場なども、

管理させていただいたことがありますが、

建築家が結局のところおさまりを聞くのは、現場の棟梁なのです。



↓劇的ビフォーアフター
に出演された有名建築家の原田正史先生との
コラボリフォーム現場(東京都豊島区目白)

(内部スケルトンの改築現場です。)



内部スケルトン2、
内部スケルトン






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目白現場5



目白現場1
目白現場3  目白現場6 目白現場7



そもそもなぜ、リフォーム一戸建ての改築は費用がかかるのでしょうか?

その理由のひとつは解体工事に費用がかかるから。

これが大きな理由のひとつです。


新築にすることを想定していれば、解体は機械を入れて一気に解体が可能です。


改築の場合はどうでしょう?

さきほどお話しした通り、既存の躯体を残しながら、

リフォーム後の間取りを意識しながら解体を進めなくてはなりません。



当然、機械で解体することは出来ませんので、すべて職人による手壊し

作業となります。


抜いて大丈夫な柱、抜けない柱は、既存住宅の履歴状況が100%

わかっていなければ、壊してみないと100%はわかりません。

壊しながら、判断してく形となります。


また、手壊しではありますが、

解体職人にすべて解体してもらうというわけにもいかない理由があります。

改築にもなると既存の図面をいただくことがほとんどですが、

この図面を100%信用できるかという問題があります。


築30年以上にもなると建築基準法も今より緩かったせいもありますが、

図面通りに柱が入っていなかったりというケースが頻繁に出てきます。
(信じられないかもしれませんが事実です。)

当初入っているはずの柱がないため、リフォーム後の間取りで抜く予定であった柱が

急きょ抜けなくなる。そんなことも実際の現場では起こるからです。

そのために、解体はその現場の木工事を担当する棟梁に担当させ、

次の間取りを考えながら解体していくという作業になるのです。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない為に、

まずは、したい生活を実現するためには、どこまで解体する必要があるのかです。

どこまで解体するかで費用が大幅に変わってくるからです。

最も大掛かりなケース(かなり頻度で多いのですが)柱や梁など躯体残しにして、

すべてやり直すというスケルトンリフォームです。



この工事は、解体の手間と処分費がかさむ関係で、

新築の費用とほぼかわらない程度の価格になることもあります。



このようなリフォーム一戸建てを検討される方は、

新築に出来ない理由がある方がほとんどです。


弊社ハイウィルにおいては、ほとんどのお客様が首都圏のため、

家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセットバックの問題で、

現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。

かえって不便になってしまう。

というような問題を抱えておられるお客様が非常に多いのも実情です。

私自身、築60年以上の敷地めいっぱいに建てられた木造古家を改築して住んでいます。

(都心に行けばいくほど敷地に対してめいいっぱい建てているからです。)


都心の狭小住宅の場合、新築になるとセットバックや隣地との離隔の問題で、

ただでさえ、狭小なのに、輪をかけて狭くなってしまうため、

本来は2階建のお住まいなのが、3階建で提案しなければならなくなってしまう

場合などが非常に多いのです。テレビなどで放映されるケースは、

このパターンでリフォームする場合が多いです。



部屋うちの間取りをすべて変更する場合は、改装ではなく

内部をスケルトン状態にすることをお勧めします。


その際に注意したいのが、

リフォーム一戸建ての費用価格を考える際に、

どこまで解体するかで費用が変わりますが、改築は改築でも費用面で

大きな違いが出てくるのが、内部だけのスケルトンなのか、

それとも、外部までもスケルトンにするのかというところです。


(弊社ハイウィル施工の内部スケルトン改築現場です。)

代々木戸建てスケルトンリフォーム3.jpg



(弊社ハイウィル施工の内部と外部のスケルトンのケースです。
サッシの位置がすべて変わり、外部のモルタルをすべて解体しました。)
CIMG4440_R.JPG


(弊社ハイウィルでの内外スケルトン現場:平屋)
解体初日の状況はこちら
解体2日目はこちら

スケルトン状態


柱残しのリフォームはこのような状態になります。
(屋根は、リフォーム済みであったのでこのケースは既存生かしです。)

FL


鉛筆で押さえているところが今までのFL(フロアーライン)です。
左隣に墨をだしているのが新規FLです。結構下がりましたね。
一番下の墨が大引、その上が根太、更にその上が捨貼でその上が仕上げ(FL)です。


柱


既存の柱が築40年ということもあり、反っている為、何本かは新規で入れなおす箇所もありました。その他は手直しをし補強を加えます。
もちろん土台は差し替え済みです!





外部の壁を落とす作業とその残材を処理する費用が、一気に増えてしまうからです。

間取りが大幅に変わりサッシ(窓)の位置が相当数変わってしまう場合は、

外部の解体も検討されることをお勧めします。


改装の場合も、サッシを入れ替えるプランは恐らくどの商品にも含まれていないはず

なので、このケースの場合、基本的に壁を解体しなくてはなりませんので、

費用が高くなります。(インナーサッシやリフォーム用のサッシを入れる場合は別です。)


この場合もサッシを入れ替えるだけで、サッシ周囲の外壁を解体するだけなのか、

その他の壁も解体するかで費用が変わってきます。


どのような間取りと仕様でリフォーム一戸建てを想定しているのか。

それはどれいくらいの優先順位なのか?

このようなしっかりとしたイメージを持って、

リフォーム一戸建ての費用価格を検証することをお勧めします。


>> リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

 

以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)



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