一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

  （江戸川区S邸⑦竣工編）

江戸川区S様の2世帯一戸建てスケルトンリフォームも完成を迎えました。

ガレージとして使用していたスペースを居住スペースに改築、

お母様がお住まいになるお部屋です。

手前６畳のお部屋と奥の4.5畳にセパレートし、奥にはベッドがおけるようにと

フローリング張りの洋室4.5畳のスペースとしました。

２階にメインのキッチンがあるので、お母様のお友達のご来客の際や、

ちょっとしたお料理等が出来る様ミニキッチンを

設置しました。

奥の洋間は足の調子があまりよくないお母様がベッドをご使用とのこと

で、畳ではなく板張りにさせていただきました。

２階にあがりキッチンスペース

ガスコンロの前壁の中に、3階を背負っている抜けない柱が有り

キッチンは柱の位置に合わせての設置になりました。

キッチンはハイウィルオリジナルのトクラスのBｂ　I型2550サイズです。

商品はすべてショールームでお客様ご自身が仕様を決定されております。

キッチンの前を通り抜けていくスペースに脱衣室とバスルームになります。

洗面化粧台はLIXIL　エスタ　間口750サイズです。

ユニットバスはLIXIL　キレイユ階上用　1616サイズです。

主にオプションは換気乾燥暖房器です。

家族みんなが集まるリビングは、和室が良いとご家族の皆様の

要望で、落ち着く雰囲気の和室を造りました。

サッシを変更していないので、インナーサッシも和風の商品を設置し

雰囲気を合わせています。

3階にあがり、もともと床が沈んでいたスペースです。

構造を補強、補正し、しっかりとした下地となっていますので

安心してお住まいいただけます。

ご夫婦、お子様のお部屋2部屋はそれぞれお好きな壁紙を

選んでいただきました。

S様の現場は、3階建てということで、工期も3か月以上かかっています。

サッシを入れ替えていたら4か月はかかっていたボリュームの工事でした。

2世帯のスケルトンリフォームということで、それぞれご家族のご要望

を何度も整理し、動線計画をたてプランを作成しました。

構造上での制約が当然出て参りますので、その制約を守りながら

自由にプランニングすることで安心して暮らせる住まいは成り立ちます。

何でもできるというのは大間違いで、一戸建てのスケルトンリフォーム

をする際には、１に構造、２に構造と必ず構造をしっかりと見れる工務店

へ相談が必要です。構造を見れるのは、一人で家一棟を建てられる棟梁です。

現在の新築の建物はプレカットですべてが刻まれて機械加工されておりますので

仕口や継手を手刻みする大工はほとんどいなくなっています。

しかしながら、築30年を超えるような建物は、手刻みで建てられている家が

大半になってきます。

このような建物を分解し、新たに補強する場合、プレカットというわけには

いかないわけです。

同様に加工、補強していく技能が必要不可欠になってきます。

これらに対応できる職人を組織している工務店に相談をするのがベストとなります。

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 （江戸川区S邸⑦竣工編）

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一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 （江戸川区S邸⑥内装工事工事編）

構造を組み直し、補強した後は、断熱、そして内装工事に入っていきます。

ボード張り工事とクロス張り工事がメインになっていきます。

システムキッチンとカップボードは先に設置します。

S様邸では対面型への変更工事となっておりましたので

システムキッチンは対面型となっております。

浴室は１階から２階への移設で、リビングから脱衣所を経由して

入るプランとなり、浴室も設置されました。

内装屋が入りクロスを貼る前のパテによる下地処理をしていきます。

S様邸は既存の窓を活かす内部スケルトンリフォームプランとなっており、

サッシはインナーサッシで断熱性を高める提案をさせていただきました。

一戸建てのスケルトンリフォームで、一番お客様が悩まれるのが、

サッシです。

サッシを変えたい。

当然誰もがそう考えます。

しかし、内部スケルトンリフォームでは当然おさまらなくなってきてしまいます。

外部との絡みが発生して、外部までのスケルトンリフォームまでは

いかなくても、すべての壁にカッターを入れて、大工が窓枠を再度設置、

そして、サッシを入れ替え、さらには外部の補修と1か所の窓で

これだけの工程が必要になります。

すべての窓をやり替えるとなると、費用も当然掛かってまいります。

ここで、建物のポイントとなる箇所だけ入れ替えるお客様もいらっしゃいますし、

もちろんご予算とのからみで、すべてを取り換えるお客様、

既存サッシを残すお客様いらっしゃいます。

S様邸では、3階建てのすべてのサッシを入れ替えるとなるとかなりの

費用がかさむこと、ガレージを部屋にしているため、

そもそもサッシを新規で入れる箇所が発生していることから

間取り上の制約のないサッシは既存を残す方針で決定。

断熱の機能は欲しいとのことで、機能重視となる

インナーサッシを提案させていただきました。

梱包をあけます。

入っている中身を確認。必要な部材をすべて確認します

実際に取り付ける場所の清掃をし汚れを徹底的に除去します。

特に窓周りは砂埃が多い場所でもあります。

設置に当たり、事前に採寸はしていますが、

再度取り付け位置のシミレーションをします。

各部材を所定の位置に仮止めしていきます。

続いて縦の枠も仮に設置していきます。

決まりがついた段階で、4方の枠をビスで固定していきます。

枠の固定が完了した段階で、サッシをいよいよ設置します。

梱包をとき、設置していきます。

2枚設置します。

最後に微調整を行いこれで1枚分の作業が完成します。

S様邸では、このインナーサッシが10枚以上設置されました。

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 （江戸川区S邸⑥内装工事編）

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一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 （江戸川区S邸⑤外壁塗装＆木製ルーバー工事編）

一戸建て2世帯スケルトンリフォームも内部の大工工事を進めつつ、

外部との絡みがあるサッシまわりの工事がおわると、

外部の塗装工事も工程に組み込んでいきます。

１箇所１箇所養生をしていきます。

塗装工事の仕上がりは、養生にも左右されますので、

細部では養生の技術も要求されます。

養生作業はとても大切な作業になります。

S様と外壁の色味を打ち合わせさせていただきましたが、

黒っぽい色ということは漠然と決められていたのですが、

当然黒系の色味もたくさんございます。

色見本帖を見て頂いておりましたが、なかなかイメージがわきづらい

こともあり、さまざまな住宅の色をみていただいておりましたところ

現場近くのお住まいで、『コレだ！』という色味があり、

S様と一緒に監督と塗装屋を連れて実際の建物を見て調合をさせて

頂きました。

以下がその色味を加えて再現した３Dパースのイメージです。

＜　３Dイメージ　＞

＜　竣工後の外観　＞

上記木製ルーバーは、予め塗装職人に塗装をさせ、

大工が加工設置します　設置後に細かい箇所を再度塗装する流れとなります。

木製ルーバーは１本4ｍ20ｃｍのヒバ材を防腐剤入りの色付き塗料

で仕上げています。

既製品での採用も検討しましたが、

住宅用ではないことと、これだけの高さになると荷重がかなりかかること、

さらに費用的な問題から、弊社の大工で加工設置の案が採用されました。

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一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 （江戸川区S邸④大工　木工事　編）

解体後のザラ板補修も終わり、本格的な木工事に入っていきます。

家がゆがんでいる原因は過度な荷重が一部の構造材にかかっているため

であり、今回の工事では、荷重の分散が大事になってきます。

まずは

材木搬入です。

このように一階が駐車スペースであったため

材木を置く場所の確保には助かりました。

しばらくはこちらが加工場になります。

江戸川区S様邸での木工事のポイントは2か所になります。

①　既存駐車スペースの天井高が2500しかない空間を

　　居住スペースにしなければならない。

②　３階床の歪みを矯正する

↓は3階床から撮影、2階天井の梁が数回のリフォームで、

荷重がかかる設計になっている。。）ここを補強します。

の2点です。

まずは３階建ての住まいに最も大事な一階の構造部である

このわずかに中央が落ちている鉄柱に柱を立てていきます。

１階の既存車庫スペースは、天井高が2500しか無いうえに

鉄梁が横に３本走っています。

この鉄梁は２階３階を支えている大切な構造材のため撤去は出来ません。

そのため、居住空間としての天井高を確保しつつ梁を活かしながらの

プランが必要なのはいうまでもありません。

天井高を取る為に、１階の床はマンションでの床の施工方法と同じ方法を選択しました。

既存の土間を活かしてフリーフロアで床を造作していきます。

駐車スペースと廊下部分の間には布基礎がありますので、

高低差を考えた柔軟なプランの作成が必須になります。

そして、問題の歪み補正工事に入ります。

３階の床の歪みは２階の梁を補強して矯正をかけていきます。

荷重集中の為、沈んでしまった歪んでいる２階の梁を直すのに、

２階の床よりジャッキアップをかけ、

飛ばし過ぎていた2階の梁の中央（3階では最も沈んでいた部分）に新しい柱を建てて

荷を分散をします。同時に側面に力板で補強もします。

その他荷重が分散されていない箇所も間取り方で柱を立てられる部分が

ありましたので、S様にお話をして補強をしました。

下の写真は力板を裏から見たところです。

その他も構造上の弱い部分には新たに柱・梁を組んで補強していきます。

耐力が必要なところには筋違を入れて補強していきます。

S様邸は新築で建てられてから改築を何度かして、間取り変更していたため、

部屋を広げる＝柱を抜くという箇所が多かったため、随所に柱を入れていきます。

歪んでいた2階部の梁は↓の写真のように荷重を分散することで、

今後歪みのない住まいへと変えていきます。

江戸川区S様邸では、

先ほどのように、大工も１階の天井高を確保する為に

かなり工夫をし構造を考えながら組んでいきましたが、

設備工事でも苦労した箇所があります。

最近多くなっていますが、

もともと１階にあった風呂などを２階に持っていくスケルトンリフォームが非常に多いです。

こちらのS様ももともと１階にお風呂がありましたが、２世帯リフォームにより

お母様が一階で生活をされるため、

２階にバスルームを移設しました。

通常の在来工法であれば配管等設備工事もあまり苦労することはないのですが、

今回は一階に鉄梁が入り、配管経路を計画するのに大変苦労しました。

同様に、駐車スペースからフリーフロアを造作したところへ

ミニキッチンを設置するためその排水をどうとるのかなどです。

電気配線も同様、

１階にミニキッチンを設置の際、天井高を限界までとっているため、

天井の懐が最小限になっており換気ダクトの逃げ道を

鉄梁を避けて設計しなければなりません。

↓のように鉄梁に這わせて逃がす設計としました。

構造の補修・補強が終わり、断熱材を入れる工程へ入っていきます。

ここからは内装工事になります。

弊社ハイウィルの戸建増改築商品
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一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （江戸川区S邸②解体）

何度もブログで書いていますが、

木造の1戸建スケルトンリフォームで最も気を使う部分が、解体と木工事

になります。

既存の軸組を新たな軸組へ変更を伴うため、

解体にも気を遣います。

今回の江戸川区Ｓ様邸も例外ではなく、

新築され数年後に間取り変更を伴う改築をされ、

幾度となく手を加えられているような、

現場では、無理な改築をしているケースなことも少なくなく、

一部の梁などに無理な荷重がかかっているものなど、

この解体の段階であきらかになります。

従いまして、機械壊しではなく、

S様邸の一戸建て2世帯スケルトンリフォーム工事解体作業も手壊しになります。

今回は外壁を基本的には残しサッシを一部交換する内部スケルトンリフォームプランに

なっていたため、内部と残すサッシ（窓）、構造上必要な構造体以外は解体をしていきます。

一階部より解体作業スタート↓　鉄骨梁があらわれてきました。

このような大スパンで開口を取るための梁設置ケースでは

鉄張りではなく、せいの高い（木製）梁を入れたほうがよかったといえます。

（微妙に中央部が凹でいるのがわかります。）

前面道路も狭いことが都心部では多く、

一回に4トンロングのトラックなどで廃棄をすることができませんので、

２トントラックを何回かに別けて呼び　解体作業は進められます。

3階部分まで構造体があきらかになっていきます。

鉄張りに支えられている2階の構造体。　雨で外壁の内側のザラ板が腐食しているのが

目立ちます。サッシまわりからなのかエアコンのコア抜きした箇所なのかなどを

みていきます。

一階部は駐車スペースと玄関、廊下、脱衣所、浴室でした。

このスペースを居室にしていきます。

一階駐車スペースには当然布基礎はありませんが、廊下部分は布基礎が走っています。

そもそもこの梁が圧迫感があるなかで床を上げるわけにはいきません。

ここをどうやって施工するか。このようなことを考えながら解体をしていきます。

既存サッシを撤去する箇所は大き目にカッターを入れ撤去します。

S様宅に現場調査した際にも、

3階部は立っていてすぐに傾いているのがわかるぐらいの

傾きがありました。

ここも構造部があきらかになり原因が判明します。

解体をしてみると

既存3階洋室の床が湾曲をしており

3部屋をつなぐ廊下の床下にある梁に無理な荷重がかかっている

ことがわかりました。

ここまで荷重をかける場合、もっとせいの高い梁をかける必要が

ありますが、数十年前に改築したさいにそのまま新築時の梁に

柱を乗せてしまっていたことがわかります。

このようなケースを解体の段階で、ハイウィルではお客様へ現場にきていただき

確認をしていただき対応策の説明をさせていただきます。

解体作業が終わると　１階が居住スペースにする為、駐車スペース部分に

新たな基礎を作る作業（基礎工事）にうつります。

道路側新規基礎配筋

配筋を立ち上げ基礎補強緊結します。

型枠を固定します。

今回のS邸のケースでは基礎を新設する箇所よりも

基礎を解体しなければならないところに気を遣います。

一階の廊下部分と駐車スペースとの絡みがあり

居室にする際にどうしても基礎をさげなければならない箇所がでてくるためです。

解体された構造体をみて、

構造上ダメージがない部位のみ解体していきます。

耐力壁となっており、2階、3階部を背負う重要な柱が合っている土台部は

解体することができません。このあたりの見極めが重要になってきます。

このように解体は、建築全体を見渡しつつ、提案された新たな間取りも考えながら

解体を進めていかなければならないのが、一戸建てのスケルトンリフォームになります。

壊してよいところ、壊してはいけないところ、解体する職人にもレベルが問われることになります。

一戸建てスケルトンリフォームは、営繕工事とは違います。

もちろん、キッチンやお風呂といったリフォームも排水に気を遣わう意味で熟練を要しますが、

木造の一戸建てスケルトンリフォームは身体でいう骨格です。

骨格を矯正したり変えたりするわけですから、間違った処置をしてしまったときどうなるかを

考えればお分かりいただけるかと思います。

木造の一戸建てのスケルトンリフォームをする際は

価格というわかりやすい指標だけで判断するのではなく、

大前提として経験値の高い会社で検討することをお勧めいたします。

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　一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （江戸川区S邸①既存着工前）

創業大正８年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事（リフォーム）です。


『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

についてお話ししていますが、

今回は、家が傾いている？？

といったお悩みです。

家が傾いている？

といってビックリされる方もおられるかと思いますが、

実は、弊社のように改築（一戸建てスケルトンリフォーム）工事を毎日やっておりますと、

その度合いに差こそありますが、

かなりの頻度で傾きを気にされておられる

方も多いのも現実です。

そもそも木造の住まいは、

基礎の上に木構造体が乗って建物を構成していますが、

傾きにも、

基礎より下の部分、

つまり

地盤自体が傾いているケースと、

基礎より上の木構造部分での傾いているケースが

ございます。

地盤自体が下がってしまっているケースでは、

近くに高層のマンションが建って地盤に影響が出てしまうケースや

もともと地盤がゆるく、隣の家が新築をした際などに

傾いてしまうなどのケースがあります。

基礎より上の木構造体部分が傾いている場合は、

築年数とともに木が痩せてしまってという自然なケース

（この場合度合いはひどくはないケースが多い）

と一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっているケースや

そもそも施工不良のケースなどさまざまです。

ここで紹介する事例は、

地盤自体が近隣のマンション等の建設をしていく段階で

傾いていたお住まいで、なおかつ築年数の古く、

無筋の基礎で、一部束がなかったりといった状態で

現場調査の段階では、床板がフカフカしている状態であった

お住まいの一戸建て内部スケルトンリフォーム（改築）でした。

今回ご紹介させていただく事例のお施主様である東京都江戸川区のS様は、

新築時から何回か手を加えていく段階で、

一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっていたケース

です。

 江戸川区S様のお住まいは、築40年の木造3階建てで

ご夫婦とご主人そして二人のお子様が現在お住まいのマンションを

売却されお母様が一人で住まわれるご主人の実家をリフォームして

2世帯にするというものです。

S様の2世帯への一戸建てスケルトンリフォームをされるまでの経緯と要望を整理

しますと

・お母様が長くおひとりで暮らしており、今回息子様世帯も一緒に同居し2世帯リフォームをしたい。

・新築当初から3階の床の傾きが気になっており、構造から見直したい。

・既存一階が駐車スペースとなっており、そこを居住スペースにしたい。

・外壁部分にはルーバーを設置したい。

■既存図面

■既存建物写真

奥様とお母様に現場を案内していただき調査に入りました。

既存の駐車スペースは3本の鉄梁が2階、3階を支えているため

せいが高く、そもそもの階高も低いことから１階を居住空間にする際には

この梁がかなりの圧迫感を与えることになると説明。↓

駐車場の真上に位置する既存の流し台。

新規の2世帯スケルトンリフォームでは、対面型を希望されておりました。

このキッチンの排水管の位置も一階の梁に干渉しないように

設計しなければなりません。

キッチンの隣のお母様が使われていた納戸３畳には、2世帯スケルトンリフォーム後、

既存台所スペースを拡大しLDKにする想定で、水まわりを設備を集約させるプランを

ご提案しました。バスルーム≪新規ユニットバス（システムバス）≫・脱衣所≪洗面化粧台

・洗濯パン≫をゾーニングしました。↓

ご主人様の強うご要望で、リビングは２世帯スケルトンリフォーム後にも

和室をご希望されておりましたので

道路面に面した既存の２階和室・洗面化粧台・トイレが設置されていたスペースを

補強の上拡大し９畳の和室スペースのリビングルームをご提案しました。↓

２階の現場調査を終え、３階に上っていき、廊下に出た段階で、

かなりの傾きがわかりました。何度かリフォームをされておられるとの

ことで、床を剥がして、構造体の仕掛けをみないと

１００％のお話はできませんが、どこかに荷重がかかりすぎていることは

わかります。木が痩せて傾いているというレベルではありませんでした。

３階はご主人さまのお部屋と奥様のお部屋とお子様のお部屋の３部屋

が欲しいとのご要望がありましたので、

そのような設計でプランをたてました。↓

S様にご提案させていただいた２世帯スケルトンリフォームプランです。

■　リフォーム後　１階２階平面図　■

■　リフォーム後　３階平面図　■

ご主人さまがルーバーをご要望されておりましたので

アクセントとして外部のルーバーを設置するイメージを

提出させていただきました。

■　リフォーム後　外観イメージ　■

■リフォーム後　１階鳥瞰図■

■　リフォーム後　２階鳥瞰図　■

■　リフォーム後　３階鳥瞰図　■

プランは、最終プランをブログでは掲載しておりますが、

月に２回程度の打ち合わせを継続し、

約３か月の打ち合わせの中で、５回程度微調整を

繰り返し最終的に決定したプランとなります。

お客様のご要望を聞き、工事会社として、

抜けない柱、壁をお話させていただき、

またお客様の方でご要望をいただき、

さらに工事会社として、構造を考えできるところとできないところ

のお話をさせていただき、仕様もご予算に合わせ

すり合わせを繰り返していく時間が、

このスケルトンリフォームでは必要となり、

お客様のご要望、イメージと我々の認識を合致させる

ことがより良いお住まいを作る絶対条件となります。

木造のスケルトンリフォームに関しては、

在来工法だからな何でもできるというわけではなく

しっかりとした木構造の建築知識がないと

構造を触れる以上、のちのち大変なことになりかねません。

一戸建ての２世帯スケルトンリフォームをされる場合は

しっかりとした技術水準の高い棟梁がいて、

その技術水準が高い職人をまとめられる熟練の監理者が

常駐する会社へ相談することが必須となります。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （北区Y邸⑩竣工）

北区Y様邸　竣工です。

今回のメインテーマは家の傾きを補正し、

より長く安全に暮らせる住まいです。

外壁は既存を一部残しつつ、内部スケルトンリフォームとなっており、

サッシは全て取替ました。

賃貸が併設された住まいとなっておりましたので、

間取りは大幅に変わっております。

既存での玄関スペースは狭かったこともあり、スケルトンリフォーム後の

玄関は広々と取り、奥に可動棚付きの収納を納めさせて頂きました。

ゆったりの玄関を入って扉を開けると、開放感のあるLDKです。

廊下が極力無いスペースなので、お部屋のスペースが最大限取れて

ます。

　キッチンはTOTO　ミッテ　I型　2550サイズ

良く使うモノを取り出しやすく、しまいやすいセンターラインキャビネット

搭載。

洗面化粧台はTOTO　サクア　間口750サイズ

たっぷり収納と、洗いやすいひろびろボウルを搭載。

トイレは　TOTO　ピュアレスト　

4.8の節水トイレ、従来品に比べて71％も節水

ユニットバスは　TOTOサザナ　1616サイズ

ほっからり床、魔法瓶浴槽搭載で充実したラインナップの商品です

設置に苦労を伴った

新規階段はゆったりの勾配で小さなお子様でもとても上り下りし易く

なっております。

2階は洋室3部屋です。

各お部屋たっぷりの収納スペースです。

寝室には3畳のスペースのウォークインクローゼットです。

このように、リフォームをすれば、真新しくきれいになります。

大事なのは、前のブログで書いてきたような、中身となり、

特に木造一戸建てのスケルトンリフォームでは目に見える表装ではなく、

目に見えない内部となります。

特に構造部の取り合い、補強計画、には時間がかかりますし、

施工する木工事職人の高い技術が必要となります。

当社では大正時代から続く技術の継承を重要視しており、

正直価格だけを見て安い職人はいます。

しかし、大切な財産である住まいを預かる身として、

そのような無責任な技術は提供できませんので

施工費用は安売りはしていません。

その分、スケルトンリフォームを構成する商品や建材を

全国の工務店に卸売りしており、お客様にもお安く提供できております。

安くない施工費用（工）と安く提供できる定価の決まっている商品（材）。

このような真の良質安価を目指しており、価格優先の仕事は致しておりません。

現在リフォーム市場は、さまざまな業種からの参入が相次ぎ、

彼らの利益重視のビジネススタイルから、安い職人が必然的に

大手や新規参入会社へ流れていきます。

そのため、木造のスケルトンリフォームなど

家の構造部をさわるような大掛かりな工事は、

お客様の確かな目で相談するようにおススメおいたしております。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （北区Y邸⑨外壁工事）

一戸建てスケルトンリフォームには

内部スケルトンリフォームと外部の壁まで解体する躯体残しの内外部スケルトンリフォーム

が方法論としてあり、ここ数年ハイウィルでは

内部スケルトンリフォームをされる方が増えております。

その人気の一戸建ての内部スケルトンリフォームでも

どこまでやるかで費用が変わってきます。

基本的に内部のみスケルトン状態になりますので、

間取り変更は自由、階段の位置、水まわりの移設などは自由となります。

では、費用が変わってくるのはどういう工事をした時に変わってくるのか？

ここを工事をしたお客様に契約前に聞かれます。

内部スケルトンリフォームは内部をすべて解体し、

内部が構造体のみになっている状態から補強等を加え

再度あらたな間取りでくみ上げていくリフォームになりますが、

下記のような工事を加えていくと費用もそれぞれ上がっていく事になります。

基礎を布基礎からベタ基礎に変更するか？

断熱材をグラスウール以外の高性能素材にするか？（セルロースファイバーなど）

外部と絡みのでてくるサッシを入れ替えるか？

耐震補強に加え、地震に備え制震ダンパー等を設置するか？

断熱や防音などを考慮し2重サッシ（インナーサッシ）を設置するか？

外壁塗装ではなく、サイディング・ガルバリウム鋼板仕様、

もしくは左官壁などにしたいか？

など内部をフルで解体したあと付加価値をどれだけつけるか

で費用の増減が決まってきます。

今回の

北区　Ｙ様邸　は　ベタ基礎へ変更、制震ダンパーの設置、

既存のサッシ（窓）の位置に新しくサッシ（窓）を全て入れ替えとなりました。

サッシ（窓）を入れ替える工程として既存窓廻りにを大きめにカッター

を入れ取り外します。その後内部工事では大工が、サッシ枠を新たに造作し、

新しいサッシ（窓）を入れます。カッターを入れ切り取った外部廻り

は左官で補修をして、その後塗装になります。

どうしても左官を塗り直して塗装をするので既存壁との段差が出て

しまいますので、下地が目立たないように極力既存の目に合わせて塗装になります。

まず

フェルトにラス網を貼ってモルタルを塗ります。

Y様邸ではサッシ入れ替えの為、外部の解体面が、かなり大きくなり

補修面積も大きくなります。

これらラス網の箇所を左官工事で下地を塗っていきます。

塗り終わったら乾くまで待ち塗装の工程となります。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （北区Y邸⑧内装工事）

構造補強　断熱　ダンパー設置と一番重要なフェーズを超えました。

ここからは内装を仕上げていきます。

天井野縁組後のボード仮設置。

断熱材を敷き詰めたあとボードを張っていきます。

重いものを壁に固定する箇所などは、

お客様に予めヒアリングさせていただき、

ボードではなく12ミリの板を貼っておきます。

キッチンも設置されてます。

今回は

ＴＯＴＯのミッテ　Ｉ型2550サイズを採用いたしました。

今回構造部の傾きが最も大変な工事となっておりましたが、

内装工事でもっとも施工的に苦労するのが階段の設置になります。

新規で階段を設置する位置がもともと浴室があった場所であり、かつ、

既存浴室壁がブロックであったことと、最も家の歪みが激しい箇所が

この部分であったため壁を補正するとともに、階段は既製品を採用していたことから、

プレカットにて搬入されます。

ジャッキアップにて相当補正を試みておりますが、

家自体がよじれていることもありミリ単位で、すべての傾きを０ｍｍにもっといくことが

現実的に難しいこともあり限界レベルにて補正をとどめており補強を施しております。

そのため階段については大工が

加工しながら納めました。

以前の急こう配の階段とは違い

緩やかな登り易い勾配になってます。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース （北区Y邸⑦屋根工事）

既存屋根の形状は２軒が連棟となっており、切妻が直角に交差し

乗越し屋根となっております。

しかし、２つの屋根の勾配は違います。

もともと住居部分であった家屋部分は３寸５分勾配でセメント瓦葺き

既存賃貸部分は２寸５分勾配の板金納めとなっておりました。

今回のケースは、

2寸5分勾配では、コロニアル瓦は葺けませんので、

ガルバリウム鋼板への変更をご提案しました。

こちらをすべて剥がし、野地板を張替え

ルーフィングを貼りガルバリウム鋼板で仕上げます。

野地板貼りの工程での写真を撮り忘れましたが。。。汗。。

ルーフィングが貼りおわったとこです。

このような下地の防水処理が最も大事になります。

ルーフィングは、屋根の流れ方向に対して横方向に施工するのが鉄則です。
平部は、横方向に200mm以上重ねておさめしっかりと雨仕舞をすることが必要です。
ガルバリウムで一番大切なのが軒先部の納め方になります。

ケラバの野地板端部まで取りつけます。

ガルバリウム鋼板をしっかりとはめ込んでいきます。

谷部分がもっとも雨漏りの原因となる箇所であるため、

最も注意を払うところになります。

弊社は大正8年創業の社寺仏閣専門の瓦葺き業者として

創業したルーツがありますが、

最近では和瓦を新たに葺き替えるお客様も少なくなってきました。

ガルバリウムを張るのは通常板金職人、

瓦を葺くのは瓦職人とテリトリーも変わってまいります。

今回施工したのは弊社の板金職人のメンバーによる施工です。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  （北区Y邸⑥断熱工事）

制震ダンパーの設置が終わると断熱工事となります。

今回東京都北区Y邸での断熱は

外周面の壁面、　２階天井裏の断熱材は　グラスウール

１階床下はスタイロホームです。

Ｙ既存建物壁・床に断熱材は入っていませんでしたので、

かなり寒かったはずです。

実際に「住んでいても隙間風が吹いていたので換気は良かったけど

とても寒かった」とおっしゃられてました。

外周面にグラスウールを隙間なく張り込んでいきます。

2階天井も隙間なく重なりあうように張り込んでいきます。

１階床下は根太のピッチのスペースにスタイロホームを貼っていきます。

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木工事の中で最も大事な構造部分が終わり、

次は耐震対策である制震ダンパーの設置に入ります。

正確には耐震対策は、木工事の工程の中で、補強を施しており

万全ではありますが、耐震に＋して制震を検討。

一戸建てスケルトンリフォーム後の新たな間取りから

構造計算をして、最悪の事態が起きた際、

地震力が加わりどの構造部の力を逃がす必要があるかを診断し、

減衰力が必要な構造壁に制震ダンパー装置の設置指示が

出てきます。

下記はその指示図です。

赤い部分が設置個所となります。

■　１階　診断書

■　２階　診断書

赤い部分を数えると

１階に５基　２階に２基の設置ということがわかります。

ここのお住まいは一階はほぼ外周部に設置指示がでていますので

指示通りに設置をしていきます。

2階部制震ダンパー設置

今回の間取りでは2か所の指示となっております。

こちらが北区Y邸での制震ダンパー設置です。

弊社では改築されるお客様にはおススメさせていただいております。

費用も耐震補強工事よりもかからず、効果は耐震補強以上の設計です。

備えあれば憂いなし。ご自宅がご心配の方は、まずは下記に詳しい内容が掲載されています。

開始から完了までの流れは以下の記事でご覧下さい。

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その１(設置位置編)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その２(現場説明編)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その３(養生施工編)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その４(壁解体編)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その５(制震ダンパー設置編)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その６(仕上げ編その１)

■耐震補強の費用以下で耐震補強工事以上の効果がある「制震ダンパー」とは？

その７(仕上げ編その２)

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  （北区Y邸④木工事）

解体・基礎の次は大工工事

新規土台・大引を設置していきます。

設置大引を受ける鋼製束を設置予定です。

基礎の芯にアンカーボルト出し、土台を緊結していきます。

１階床下地に本格的に入っていきます。

新規土台、大引の設置、鋼製束を設置していきます。

こちらのお住まいは、ジャッキーアップにより建物の傾きを補正している

ため、ジャッキーアップした箇所は土台と基礎の間に隙間ができることに

なります。

その部分を計算して加工処理していきます。

間取り変更により抜く柱がどうしてもでてきます。

スパンにもよりますが、荷重のかかり具合によって梁を入れる

梁のせいもかわってまいります。

柱を抜いて、二階の柱を受けているような荷重がかかる部分には

せいの高い梁をいれていきます。

既存の活かせる梁、活かせない梁を見分け

適切に施工をしていきます。

一階の天井高も考えつつ、2階の荷重をどのように受けるのが

一番良いのか、荷重の分布も検討し梁掛けをしていきます。

このような仕掛けは、内装大工ではできません。

棟梁と呼ばれる大工が施工をします。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  （北区Y邸③解体工事）

こちらは一戸建てスケルトンリフォームの基礎工事です。

既存の状況は①

解体時の状況は②

に記載しています。

解体作業が終わると基礎補強工事になります。

こちらのお住まいはベタ基礎への変更工事だけでなく

中心部の基礎に亀裂が入っている為、

基礎補強が必要になります。

まず鋤取りして基礎の高さの墨出しします。

鋤取りすると既存の土台が浮いているのが

一際目立っている状況です。

この部分は建物自体の傾きをジャッキアップで

補正後にべた基礎&基礎補強で対処します。

仕上げ材はほとんど効いていない状況であったことがわかります。

一箇所ではなくこのように土台が浮いてしまっている箇所が

数カ所ありました。

今回の一戸建てスケルトンリフォーム（改築）

は良いタイミングであったと思います。

基礎工事

フォールアンカー工法により配筋を布基礎に緊結します。

既存の間取りでは、基礎が十分ではなく、外周部以外のほとんどが

束（ピンコロ）で土台を支えるという状況であったため

提案間取りでは、構造的にみても頑丈になるように

布基礎を立てる箇所を増やし建物を安定させる狙いです。

新規で布基礎を設置する箇所に

新規配筋を施します。

生コンクリートを土間に打設しベタ基礎にします。

コンクリートミキサー車が入り組んでおり入りませんの、

猫車で運び手作業で、土間を打設しました。

打設後は湿潤期間を設けます。

１７センチ建物が傾いている状況であることが解体後の調査で

わかっておりましたので、落ちている部分の土台にジャッキを当てて

ジャッキアップをします。

ジャッキアップにより

新規布基礎間仕切り基礎部分

既存の間取りで布基礎がない箇所（床がフワフワしていた箇所）

布基礎を設置するための型枠組みをします。

亀裂が入っていた中心部の基礎は補強を加えるため基礎幅を増やし

強固にするためにアンカーを入れ緊結する想定で型枠を組みます。

中心部の亀裂の入っていた補強部とその他の構造上弱いポイントに

型枠を組んでいます。中心部は両側から補強する計画です。

コンクリートを打設後の布基礎です。

これで2階の荷重を受け一階の床をしっかりとした

本来の理想的な形へ施工できました。

このあと木工事の工程で土台を乗せ、床組ができるという段階に

なりました。

アンカーボルトは土台の中心に来るように打ち込んでいます。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  （北区Y邸②解体）

着工してまず初めに解体作業からです。

Y邸は基本、一戸建ての内部スケルトンリフォームになりますが、

サッシを入れ替え位置が変更される部分があるため、

外部もある程度解体が必要なります。

解体をして木構造を裸にして、最終の補強計画を立てます。

一戸建てスケルトンリフォームになると、

当然住みながらでは工事ができませんので

仮住まいをご用意いただく形になります。

基本木構造を残し手作業で解体していく為

時間と手間は掛ります。

しかも解体職人ではなく大工が解体します。

それは、リフォーム後の間取りを考えながら

解体が必要になるからです。

この解体工事でまず最初の大量の廃棄物がでます。

徐々に躯体が露わになってきます。

ほぼ構造体が浮き彫りになっている状態です。

現状の痛み具体や荷重のかかり具合、どのような施工がなされていたのか？

ここから提案させていただいた間取りが本当に可能なのか？

こちらが想定していた状況と合致しているかを確認します。

床がふかふかになっていた原因が判明。（下の写真）

束に大引が乗っていない。。。。

乗っている箇所も垂木で噛ませているような状況となっており、

ほぼ下地がないのと同じ状況でお住まいになられていたことになります。

これは危険です。

床下収納からは見ることができなかったところです。

傾きも地盤の傾きとともに、構造自体でも傾いていることがわかります。

家の中心部の基礎に大きな亀裂。

中心の柱に二階の荷重負担がかなり強いのが直接の原因です。

しかも基礎が割れたことで沈下し、土台との間に隙間も。。

ここは本格的に補強が必要なところになります。

屋根はシート養生

一通りの解体が終わり構造躯体のみの状態になりました。

屋根の野地板も張り替えるため、ブルーシートを家全体に覆い

工事期間中の雨対策をします。

建物にシートを覆い、外周部を足場も架け、シートをはります。

 出入り口は扉が解体されてありませんので防犯用に

板張りをします。

ここまでで解体の工程が完了しました。

ここからいよいよ基礎工事→木工事へと移行していくわけです。

続きはこちらです。

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一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正する

創業大正８年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事です。


『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

についてお話ししていますが、

今回は、家が傾いている？？

といったお悩みです。

家が傾いている？

といってビックリされる方もおられるかと思いますが、

実は、弊社のように改築工事を毎日やっておりますと、

その度合いに差こそありますが、

かなりの頻度で傾きを気にされておられる

方も多いのも現実です。

そもそも木造の住まいは、

基礎の上に木構造体が乗って建物を構成していますが、

傾きにも、

基礎より下の部分、

つまり

地盤自体が傾いているケースと、

基礎より上の木構造部分での傾いているケースが

ございます。

地盤自体が下がってしまっているケースでは、

近くに高層のマンションが建って地盤に影響が出てしまうケースや

もともと地盤がゆるく、隣の家が新築をした際などに

傾いてしまうなどのケースがあります。

基礎より上の木構造体部分が傾いている場合は、

築年数とともに木が痩せてしまってという自然なケース

（この場合度合いはひどくはないケースが多い）

と一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっているケースや

そもそも施工不良のケースなどさまざまです。

ここで紹介する事例は、

地盤自体が近隣のマンション等の建設をしていく段階で

傾いていたお住まいで、なおかつ築年数の古く、

無筋の基礎で、一部束がなかったりといった状態で

現場調査の段階では、床板がフカフカしている状態であった

お住まいの一戸建て内部スケルトンリフォーム（改築）をご紹介いたします。

今回ご紹介させていただく事例のお施主様である東京都北区のY様と同じお悩み

を持たれている方も非常に多いと思いますので、

参考になれば幸いです。

Y様の家族構成はご夫婦とお子さんが2人の4人家族。

そもそものリフォームのきっかけは、

家が傾いていて、隙間風があり冬場が本当に寒い。

というもの。

向って右半分（下の写真右）は、

昔賃貸で、当時は2世帯貸していて、

今は空き家になっていて使用してない空間になっているため、

賃貸までを解体してひとつの世帯用に間取りを変更したい。

というご要望でした。

築年数：40年

延べ床面積：約30坪

下は現場で採寸後起こした既存図面です。

■既存図面

トイレは隅付便器で和式便所のタイル造り。

冬はとても寒くお掃除も大変です。

浴室もタイル張りの在来浴室となっています。

急こう配の階段

1階のリビングは床が下地が無いかの様に

フワフワしました。私が飛び跳ねると

今にも割れそうな勢いです。

床下点検口より見てみました。

解体前に床下をのぞいてみても見える範囲では

決定的な原因を断定できませんでした。

床を上げるまではわかりませんが、

下地は補強レベルではなくやり変えを提案させていただきました。

既存屋根は屋根勾配が違う為、セメント瓦と板金で納められてました。

セメント瓦の方は屋根勾配が3寸5分　板金側は2寸勾配

新規はガルバでおさめる提案をさせていただきました。

セメント瓦と板金屋根の境目の納まりに問題がありました。

こちらも下地からやり変える提案をさせていただきました。

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一戸建てスケルトンリフォームの現場が昨年より多く、

最近まったくブログの更新ができていませんでした。

創業大正８年のハイウィルでは、

さまざまな一戸建てリフォームをご依頼いただいておりますが、

その中で、２世帯へのスケルトンリフォームや中古戸建を購入され、

まるごとリフォームされる方が非常に多いわけですが、

今回はどちらかと言えば滅多にはないカテゴリになります

一戸建てリフォームの「お神楽」

について紹介したいと思います。

本来のお神楽とは平屋建ての住まいで2階部を増築するようなとき、

通柱を使わず管柱のみで、2階建てとする構造をいいますが、

今回は柱も総入れ替えによる

事実上、一戸建てのリフォームというよりは、

ほぼ新築になりますが、平屋から２階屋へのご依頼です。

今回はお客様も職人ということもあって、構造部分のみの相談でした。

最低限の設備機器にまつわる配管工事、電気配線も取り回しまでを相談。

要は「躯体渡し」と呼ばれるもので、弊社の得意とする構造部の補強までをご依頼、

造作は階段造作くらいのもので、内装などはお客様が施工されるというケースです。

一戸建てリフォームのお神楽工事のご依頼にも2パターンあります。

すでに平屋で建設されている建物を補強して2階屋を作るものと

いづれお神楽をする予定で、当初は平屋を希望されるお客様です。

後者は平屋の新築も弊社にご依頼されます。

このような場合、平屋を新築する際に、のちのち2階屋を

建てる想定で構造部の設計をします。

正確にはこのような場合、今回のケースはお神楽とは呼びません

（柱等もすべて入れ替えのため）が、

平屋から２階屋へする流れをお話したいと思います。

世田谷区の一戸建てリフォーム現場になりますが、

現場はこのように入り組んだ場所にあり

平屋となっております。

室内を一部解体し、既存の基礎や土台の状況を確認します。

平屋のため、構造は頑丈とはいえない作りになります。

そのため、この構造材の延長でお神楽工事をしてしまうのは

危険であることがわかります。

お神楽工事（実際は半新築）の２階建て構造になりますので、

足場は高さをみます。

固定する場所がないため、通常はシートを貼りますが、

固定されていない状態でシートをかけてしまうと風圧で足場が

倒れる可能性がありますので解体と同時にシートを貼る方法をとりました。

このあたりは新築とは違う難しさがあるのが一戸建てスケルトンリフォーム

になります。

既存の枠組みを残すのが前提（今回のこのケースは柱も新設）のため、

手壊しによる解体となります。内部外部のスケルトンのため

完全に骨組、構造体がむき出しになっている状態になります。

柱の太さや基礎の状況から、昭和の東京オリンピック前の建物であることが

わかります。基礎が分断され一部、大谷石などで継ぎはぎになっている

状態です。この状態ではとても２階を背負う基礎にはなっておりません。

布基礎補強（一部新設）を提案し、フォールアンカー工法によるベタ基礎

を提案させていただきました。

この状況のため雨水も床下にまわり、ジメジメした状態、柱も私が押せば

倒れてしまいそうなほどぜい弱な状態となっていました。

基礎が終わるまでは、新たな柱を立てることができませんので、

構造体が倒れないよう応急処置をして基礎施工期間の

簡易補強をします。

布基礎を解体し、新たに布基礎を作っていきます。

型枠をつくり配筋を組んでいきます。

一部増築部分がありましたので、

増築部は新規で基礎を作っていきます。

基礎が完成しました。

新築ができればこのような手順を踏まずとも、一気に解体し、

一気にベタ基礎までいけるのですが、新築ができない都心ならではの事情もあり

時間と手間をかけて作業を進めていきます。

これが都心部の一戸建てリフォームの悩みどころでもあります。

今回は２階部分を背負う構造が必要であることと、

一階部分に工房、２階に居住スペース

となるため、工房部分では大スパンでの空間確保が必要であるため、

鉄柱３本と鉄梁２本を建物の中心付近に２か所、計６本の鉄柱と４本の鉄梁を

いれることで構造部分の強化を図りました。

木造住宅ではあまり使うことのない１５０角の鉄柱を中心に置き、両サイドを１２０角の鉄柱、

２本のC型チャンネル鋼材（通称Cチャン）で２階の柱を受ける計画をしました。

下は鉄骨屋に設計依頼をかけたラフです。

ところがここで事件発生、１５０角の鉄柱を立てる位置を掘っていくと、

水が湧き出してきたのです。。

これは予想していなかった事態。。

掘れば掘るほど水が出てきて、周りは水浸し状態に。。

調査をすると近くに水路があることが判明。。

一番大事な柱になるため、補強計画を立てることになりました。

このぜい弱箇所を1メーター程度掘り D13程度の鉄筋を新たに組み込み 

 コンクリートで固め鉄柱のベースと緊結する方法を提案。 

  それなりのセメント量になりますが、お客様にも納得していただきました。

、

生コンクリートを打設まで完了し、製作依頼していた鉄骨屋から

いよいよ鉄柱を搬入します。

新築ではなくリフォームを前提としているため

まだ既存柱をぬかず、鉄柱、鉄梁を組みました。

右ななめ下の人で隠れている部分が水があふれ出し、補強した箇所になります。

新規で作った布基礎にも鉄柱を緊結していきます。

逆側も同様に基礎に緊結していきます。

ベタ基礎の工程までここでやっとこれたという状況です。

一戸建てスケルトンリフォームは新築と違い

本当に手間がかかります。弊社も大手のリフォーム会社の大規模リフォームとよばれる商品の

下請けを長くやってまいりましたが、大手の営業マンもこのような手間を

わかっている人間は少ないのが現状です。

わかりやすくいうと、新築であればここまでの期間で家がもう建ってしまいます。

ベタ基礎の工程に入り、まずは砕石です。中心の鉄柱部分のベースは

頑丈に固定してあります。

メッシュを編んで敷き込み、湿気防止の防湿シートを隅々まで敷き込みます。

ここでコンクリートミキサー車を呼んで生コンクリートを打設します。

入り組んだ場所でミキサー車が入りませんでしたので、

手押し車（通称：ネコ）でリレーをして打設しました。

このまま湿潤期間を設けます。

この間に、弊社棟梁への指示を終えているわけでございますが、

木拾いを行い床伏せ図を書いて棟梁に、スケッチを渡し、

構造部材の手刻みを依頼していました。

２階の床伏せ図と断面図を書いて、棟梁と打ち合わせをします。

ベタ基礎の湿潤期間を待ち、手刻み加工が終わり、構造部材が搬入されます。

リフォーム大工といわれる内装大工ではこのような手刻みをできる職人は、

今現在かなり少なくなってきました。残念なことです。

リフォーム業がサービス業化してしまい簡易リフォームをする会社が増え、

それに伴い内装大工が増えました。

新築もプラモデルを作るような感覚で技術を必要としない時代に

なってきました。弊社では常用と呼ばれる棟梁が何班かおりますが、

大手の新築だけは請けさせないようにしています。

それは、一度請けてしまうとなかなか戻ってこれなくなることもありますが、

最大の理由は、技術力が落ちてしまい、

このような一戸建てのスケルトンリフォーム

のような改築でまったく叩けなくなってしまうからなのです。

我々のような会社は、次世代にこれらの技術を継承していく義務があると考えております。

このタイミングで古い柱を撤去し、新たな柱、２階の床組を組んでいきます。

２階を背負うため、通し柱を入れ、梁、桁、根太等２階床組を組んでいきます。

２階床の捨て張りまで完了しました。

２階を一階の鉄柱と鉄梁で持たせているイメージが分かりやすい写真になります。

今回は、内装を施主様がやるという工事内容になっており、

構造の木組みまでが我々の仕事になりますので、下の写真のように一階天井も現し状態

のままとなります。

1階部分を鉄骨で2階を背負い、2階部分は木構造でくみ上げます。

今回のお客様は職人さんで、床・壁・天井の仕上げはDIYでご自分で施工したい

お客様で構造造部のみのご依頼も弊社ではよくございます。

このような難易度の高い一戸建てリフォーム工事は、木造の知識を有している技術優位の会社へ

相談をすることをお勧め致します。

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一戸建てリフォームの費用価格の注意点⑤

一戸建てリフォームの費用価格を意識する上で、

誰もが気になるのが費用・価格の部分です。

弊社ハイウィルでも創業8年より今日まで、

約100年にわたりリフォームという言葉がない時代より

一戸建てリフォームをやってきました。

その中で、数千・数万世帯の実績の中で、

すべてにお見積りをお出ししてきたわけですが、

（創業者の時代や2代目の初期はかかった費用を引き渡ししていた時代があったようですが。。。）

我々はかかる費用を見積もりし提出するわけですが、

お客様の視点から考えて、やはり見積書通りの金額で収まるのかどうなのか？

ここが最も気になるところだと思います。

中古の一戸建てを購入されるお客様の工事をすることが非常に多い弊社では、

物件の紹介から受ける場合もありますが、

毎回さまざまな相談を受けます。

その中でも一戸建てリフォーム費用価格を検討されるお客様には

大きく分けて2パターンのお客様に分かれます。

その2パターンとは、

ご予算いっぱいに中古物件に費用をかけてしまって、

リフォームを簡易で済ませるお客様のパターンと

中古戸建て物件にギリギリの予算を充てるのではなく

大規模な一戸建てリフォームを想定してリフォーム費用をある程度残されて

いるお客様がいらっしゃいます。

前者のお客様は水まわりをリフレッシュして内装をきれいにリフォーム

外壁をきれいに塗りなおして今の間取りをそのまま活かして

新たに住まわれるためのリフレッシュ的な工事になります。

不動産会社から販売前に中古一戸建てリフォームを依頼されますが

その場合もこのパターンが多いです。

後者のお客様は、現在の家族構成に合わせた大幅な間取り変更、

階段の位置を変えたり、窓を新しくし、外壁も本来塗装であった状態をサイディングに

変更したり、ベランダもあらしく形状を変えたりと。

本当は建て替えをしたいのですが、セットバックをすると希望の間取りにならないため、

そのままの建物面積を維持し、柱など躯体だけを残しあとは新築同様にされるお客様

もいらっしゃいます。

これらは、在来工法の木軸構造の中古戸建は自由度が高いため、

改築に発展するケースのタイプです。

この2パターンは改装と改築の区別になりますが、

弊社で扱う工事として圧倒的に多いのが、改築です。

改築を想定しているにもかかわらず、

都心のお客様が多いためか、

予算を中古物件にかなりかけてしまいどうしようかと

悩まれているお客様です。

ご要望が改築をせざるをえない状況のお客様です。

改装から改築へ変わる要因として、大きい要素としてあげられるのが、

階段の位置変更、玄関の位置の変更、間取り変更、

そしてサッシの取り換えなどが挙げられます。

ここでは階段の位置と勾配の変更についてお話できればと思います。

今回は築35年世田谷区で中古戸建を購入されたお客様で

改築をされた弊社の事例でお話をします。

今回のケースは地方より東京世田谷区の中古戸建を購入されたお客様が

引っ越し前に改築の相談から始まりました。

当初改装の相談かと考えておりましたが、お話をお聞きして改築であることがわかりました。

中古一戸建てを購入されたお客様が改装から改築へ変わるもっとも多いケースが

階段です。

築30年、それ以上の物件になりますと階段の勾配が非常にキツイ建物が多く

勾配をゆるくしたいというお悩みに直面します。

階段を変えるとどうなるか？

１階ののぼり口が変わる、2階へのあがり口が変わると、

当然間取りがかわってきます。廊下の位置も変わってきます。

全体的なゾーニングが変わってきます。

そうなると在来工法の木造住宅であれば、

ある程度自由度の高い間取り変更が

可能にはなりますが、

階段自体の設置が高いのではなく

全体に絡んできてしまうため全体的なコスト高になるということです。

当初より躯体残し（柱残し）での大改築を要望されている場合は

問題にはなりませんが、なんとなく階段の位置を変えようと考えるのは

予想以上に費用がかかりますので注意が必要になります。

中古戸建を探しているお客様は、郊外で新築の建売よりも立地条件の良い

中古のプライオリティが高いお客様が多いため、築年数の古い出物と呼ばれる

住宅を購入される方が多く、急こう配の階段を変更したり位置を変更するような

ケースが多いのが相談を受けていて多いです。

今回の世田谷区の物件では玄関の位置は変えませんでしたが、

階段の位置を変更しました。

既存図とリフォーム後の図面の階段の位置をご覧ください

■　既存図面　■

■新規図面■

階段の勾配が問題となっていたため

できる限り２階の間取りへ影響がでないよう留意してプランをご提案させていただきました。

解体をしていきます。

既存の状態ではトイレがありますので

ここを解体してトイレを移動する計画です。

階段の解体後はハシゴで上り下りをして工事をしていくことになります。

今までは階段下にトイレがありかなり窮屈のため

階段下のスペースを工夫したプランとなっております。

新規図面をみるとわかりますが

トイレの壁の裏側がキッチンの背面のスペースになります。

お客様のご要望のカップボードを最優先にしていきますと

かなり厳しい状況でしたので

階段下の空間をギリギリまで利用し、食器棚が置けるように現場で

対応します

（打ち合わせ風景）

さらにカップボードの奥行も計算し

ギリギリまでキッチン側の壁としそれ以外は裏のトイレ空間を

広げるように提案しました。

 写真奥はパントリースペースを確保しました。

カップボードの奥行から逆算してトイレスペースを

できる限り広くしております。

トイレの奥のスペースが

そして新しい階段です。

（完成写真）

このように一戸建てリフォームの費用価格を検討する際、

階段の勾配や位置を変更すると間取りへの影響が出ることが

お分かりいただけたのではないでしょうか？

弊社では有難いことに、このような一戸建てリフォーム工事が常に順番待ちで

6か月待っていただいたお客様もいらっしゃる、ご相談がもっとも殺到するリフォーム

なのですが、このように、中古の一戸建て全面リフォームの費用価格を考える際、

お客様が想像していた以上に費用がかかるものもございます。

購入される前に、その物件に対して、したい生活を考えた際に

どれくらいの費用がかかるかを検討してみることが

結果として満足のいくお住まいすることができるといえます。

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点①

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点②

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点③

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点④

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑤

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑥

また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

改築と改装の違いなど

につきましては

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その1）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その2）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その4）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その5）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その6）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その7）
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その8）

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スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える　梁編

スケルトンリフォーム一戸建てする際に必ず考えなくてはいけない問題として、

前のブログで　

　の記事で土台や柱の補強についてお伝えしました

　では耐力壁の考え方を、　

スケルトンリフォーム戸建ての基礎編

の記事で布基礎からベタ基礎への補強方法をお伝えしました。

今回は

戸建てスケルトンリフォームの耐震補強を考える　梁編　として

在来軸組工法での間取り変更などで必ずと言って良いほど関連してくる

梁の架け替えについてです。

そもそも築30年以上の木造の建物を戸建てスケルトンリフォームされる場合

30年前の住まいと今の住まいでは暮らし方が全く違います。

その最たる空間がリビングダイニングキッチンでしょう。

30年以上前の建物ではリビングはリビング（居間）、ダイニングはダイニング（食事室）、

キッチンはキッチン（台所）といった具合ですべてが分離されていました。

これらの建物を戸建てスケルトンリフォームされることになるわけですから、

当然大空間のLDKにしたいと考えるのが皆さん共通するところです。

となると、

居間と食事室と台所をつなげる、もしくは既存の居室をLDKにする工事が必要

になるわけですが、木造のためそれぞれの部屋に柱が等間隔で配置されております。

この柱を全体の構造を見ながら抜けるところを抜いていくわけですが、

当然抜けない柱もあるわけです。

抜ける柱も抜いて終わりというわけではありません。

もっと構造上の変化が必要になるケースとしては、

最近、非常にケースとして多くなってきている例で、2世帯リフォームです。

弊社ハイウィルで施工するお施主さんで、これは近年急激に増えています。

親世帯がお住まいになっている住まいへ息子様、娘様世帯がお住まいになる、

もしくはお嫁さんの実家に2世帯で住むので2世帯のリフォームをしたいという

2世帯リフォームのケースです。

この場合の戸建てスケルトンリフォームでは、大幅な間取り変更になることが多く、

柱を抜かなければならないところなどがかなり発生します。

弊社では、大正8年の創業以来木造改築には特に力を入れてきましたので、

木造の構造を熟知する職人、現場監督が知恵を絞りお客様の理想の住まいづくりを

お手伝いしておりますが、柱を抜く場合、二階の柱を背負っているケースなどもあるため

梁で2階の柱を背負うように強度をみて提案をします。

飛ばすスパンによっては、木の梁ではなく、鉄梁を使用し補強することも非常に多いです。

鉄梁もただいれれば良いという訳ではなく、現況の状態により鉄梁の柱でしっかりフレームで

固定しなければならない状況もあります。

下記で設置例をお伝えします。

↓既存の状況です。リフォーム後リビングルームになるこの部屋は

どうしてもこの柱を抜きたいわけです。

このように、尺梁を新規柱もしくは既存の柱に抱かせる形で梁をいれていきます。

この際金物の補強も必須になります。

戸建てスケルトンリフォームでは、金物補強の仕方にも応用が要求されます。

以下、構造耐力上重要な耐力壁と緩衝する箇所や柱を抜くスパンが

広い場合の柱を抜くケース

ここでは2本の柱を抜くケースです。

奥に鉄柱を基礎に緊結して立てて、既存柱、新規木の柱で鉄梁を支えています。

既存梁に新たな尺梁を抱かせ大スパンの空間を作ります。

仕上がると軸組工法ならではの自由度で補強を駆使し、あらたな空間を作ります。

現況によりこのような鉄梁を支える鉄柱を立てるケースもございます。

戸建スケルトンリフォームは、

マンションスケルトンリフォームいわゆるマンションリノベーション工事

とは違います。弊社ではこの両方をやらせていただきますが、

私個人の経験値で双方数百件をやらせていただいて思うのは、

マンションスケルトンリフォーム（マンションリノベーション）は

決められた箱のなかで造作する工事工事ですので、築年数により

配管や空調の等の制約を受けながら行う工事となりますが、

戸建てスケルトンリフォーム（改築）は構造が密接に絡み

避けては通れないお題目となるため、現場に入る職人、特に大工は

熟練工を必要とします。

いわゆる内装畑の大工ではなく棟梁と呼ばれる大工です。

戸建てスケルトンリフォームでは、内装経験豊富な大工であっても

木軸構造を熟知した大工でなければ、今回お伝えした梁の架け替えや

正確な補強はできません。

ぜひともこれから改築、戸建てスケルトンリフォームをされる方は、

正確な知識とノウハウを持った工務店での施工をおすすめ致します。

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点①

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点②

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点③

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点④

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑤

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑥

以前の私のブログで、

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

改築と改装の違いなど

につきましては

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その1）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その2）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その4）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その5）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その6）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その7）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その8）

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スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える基礎編

前のブログで　

　で土台や柱の補強についてお伝えし

　では耐力壁の考え方をお伝えしました。

布基礎をベタ基礎に変更し補強する工法についてです。

スケルトンリフォーム一戸建てをされるお客様におかれましては

結構な頻度でこの工事を行っています。

過去、大地震と共に建築に関する法律が改正されてきました。

2011年3月11日におきた東日本大震災においては周知のとおりです。

ハイウィルでは数多くのスケルトンリフォーム一戸建て（柱残しの改築）をしてきましたが、

その建物のほとんどが新耐震以前に建てられた築３０年以上の建物です。

などいろいろなお客様が
おられました。

上記のケースのような場合、耐震補強工事に欠かせない構造計算も正確に出来ない
ので構造計算が出来る状況にのせることが必須事項となるわけです。
　
まずは基礎部分のひび割れ部分の補修方法です。

その際既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結することが重要です。

次に、無筋コンクリート基礎やブロック基礎の補強方法です。

既存基礎に抱き合わせる形で外側に、コンクリート基礎を作ります。

その際既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、

しっかりと鉄筋で緊結し、新しい基礎と土台はアンカーでしっかり緊結することが必須です。

また弊社では、通常の簡易基礎であっても、費用はかかってしまいますが、

ここは一番慎重に考えなくてはいけないところになりますので、

地震が来ても耐えられるベタ基礎を推奨しております。

　方法は、既存基礎にケミカルアンカーを２００ミリピッチで千鳥状に打ち込み、

新しく作るベタ基礎の鉄筋と一体化させて軟弱基礎を支える工法です。

ベースコンクリート（耐圧盤）を打設後、立上りコンクリートを打設します。

ここで、土台・大引きと言った床組部分を腐食腐朽しないよう極力乾燥した状態に保つために、
また蟻害を防ぐための防湿対策として防湿フィルムのを敷きこみます。

コンクリートミキサー車よりコンクリートを流し込みます。

どんどん生コンを搬入していきます。

50ミリ以上のコンクリートで全面を押さえます。

このように既存の基礎の状況によって

補強に対する方法も変わってきます。

スケルトンリフォーム一戸建てをされたいお住まいの基礎の状況を

良く判断してリフォームをされることをおすすめします。

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点①

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点②

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点③

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点④

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑤

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点⑥

また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

改築と改装の違いなど

につきましては

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その1）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その2）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その4）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その5）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その6）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その7）

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その8）

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