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2006年03月22日

平屋の戸建スケルトンリフォーム

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平屋のスケルトンリフォームの解体がやっと終了!

土台差し替えまでを終え、本日は新規の床レベルの設定と

既存柱が曲がっていたのでズレを直すと共に補強を行ないました。


スケルトン状態


柱残しのリフォームはこのような状態になります。
(屋根は今回、リフォーム済みであったので残しております。)











FL


鉛筆で押さえているところが今までのFL(フロアーライン)です。
左隣に墨をだしているのが新規FLです。結構下がりましたね。
一番下の墨が大引、その上が根太、更にその上が捨貼でその上が仕上げ(FL)です。











柱


既存の柱が築40年ということもあり、反っている為、何本かは新規で入れなおす箇所もありました。その他は手直しをし補強を加えます。
もちろん土台は差し替え済みです!

 
 
 
 
また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど
 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。
以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。
木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。
 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)

 
 

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2010年07月03日

一戸建てリフォームの費用価格の注意点B

一戸建てリフォームの費用価格の注意点B


一戸建てリフォーム
では、改装と改築で費用価格がかなり異なります。

まるごとリフォームをする商品などがさまざまな会社で商品化されていますが、

そのほとんどが改装です。


一戸建てリフォームの改築
では、

新築以上の費用になることも場合によってはあります。


弊社ハイウィルにおいては、ほとんどのお客様が首都圏のため、

一概に家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセットバックの問題で、

現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。

かえって不便になってしまう。

というような問題を抱えておられるお客様が非常に多いのも実情です。

私自身、築60年の敷地めいっぱいに建てられた木造古家を改築して住んでいます。

(都心に行けばいくほど敷地に対してめいいっぱい建てているからです。)



そもそもなぜ、一戸建てリフォームの改築は費用がかかるのでしょうか?

その理由のひとつは解体工事に費用がかかるから。

です。

新築にすることを想定していれば、解体は機械で一気に解体が可能です。

改築の場合はどうでしょう?
新築そっくり1.jpg

既存の躯体を残しながら、リフォーム後の間取りを意識しながら

解体を進めなくてはなりません。
新築そっくり2.jpg

当然、機械で解体することは出来ませんので、すべて職人による手壊し

作業となります。

新築そっくり3.jpg

抜いて大丈夫な柱、抜けない柱は、既存住宅の履歴状況が100%

わかっていなければ、壊してみないと100%はわかりません。

壊しながら、判断してく形となります。

また、手壊しではありますが、

解体職人にすべて解体してもらうというわけにもいかない理由があります。

改築にもなると既存の図面をいただくことがほとんどですが、この図面を100%信用

できるかという問題があります。

築30年以上にもなると建築基準法も今より緩かったせいもありますが、

図面通りに柱が入っていなかったりというケースが頻繁に出てきます。
(信じられないかもしれませんが事実です。)

当初入っているはずの柱がないため、リフォーム後の間取りで抜く予定であった柱が

急きょ抜けなくなる。そんなことも実際の現場では起こるからです。

そのために、解体はその現場の木工事を担当する棟梁に担当させ、

次の間取りを考えながら解体していくという作業になるのです。


新築そっくり4.jpg

本当に改築をする場合、このような手間が改築にはどうしてもかかります。

そのために費用が、表面的なリフォームである改装よりもかかりますし、

場合によっては新築よりも高い?なんてことも現実におこります。


一戸建てリフォーム
をする際は、なぜリフォームをするのか?

そして、どのような間取りにしたいのか?ということを出来る限り明確にする

ことが必要です。そして、その優先順位をつけることがポイントとなります。

間取りによって、そこを変更するために費用が予想以上にかかってしまうことも

ありますので優先順位をつけることも必要です。


→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点@

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点A

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点B

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点C

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点D


→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点E





また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)

 

 

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2010年03月04日

一戸建てリフォームの費用価格の注意点A


一戸建てリフォーム費用価格の注意点A


新築そっくりにリフォーム

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創業大正8年のハイウィルでは、最も工事のご依頼が多いカテゴリに
一戸建てリフォームがあります。

長い歴史の中で、たくさんの経験をいただきました。

一戸建てリフォーム費用価格の注意点では、

一戸建てリフォームをの費用や価格を検証する前の段階で、

注意しておきたいことをお話ししています。

一戸建てリフォームはいくつかのパターンがあります。


大きく分けて2つです。

それは、あなたのしたい生活を叶えるために必要な工事が、

リフォームなのか?それとも改築なのか?

ということです。

リフォーム中に改築という意味も含まれてしまうかもしれませんが、

リフォームを表面の改装ととらえればわかりやすいかもしれません。

一戸建てリフォーム費用価格を検証する際に、

この2つの指標をもって調査するのと持たないで調査するのでは、

まったく費用が変わってきてしまいますので、ここは押さえて欲しいと思います。

@表面の改装を主体としたリフォーム

なのか

A大幅な間取り変更を伴う柱を抜くような改築工事

になるのかということです。


一戸建てリフォーム費用価格の注意点@で、改装のお話しはしましたので、

ここではAの改築についてお話ししたいと思います。

Aは改装ではありませんので、

基本的に、間取り変更も何もかもが自由に決められることになります。

大手にも有名な商品などがあります。

予算に十分余裕がある方は、大手に依頼するのも良いかもしれません。

柱を抜いて梁を掛けたり、補強を入れたりと木造のリフォームとしては、

難易度はかなり高いため、マンションリフォームなどを専門としている

内装大工といわれる職人さんや新築現場しか経験のない大工では難しいというのが、

今まで数多くの現場を見てきて感じたことです。

解体も機械で壊すのではなく、大事に構造を見ながら手壊しになることがほとんどなので、

木構造を熟知している棟梁でないと難しいといえます。

人気TV番組に出演している建築家の先生の改築現場なども管理させていただいたことが

ありますが、建築家が結局のところおさまりを聞くのは、現場の棟梁なのです。

改築もさまざまですが、ここでは一戸建てリフォーム費用価格の注意点Aということで、

改築の費用・価格についての注意点をお話ししたいと思います。

まず、したい生活を実現するために、どこまで解体する必要があるかです。

どこまで解体するかで費用が大幅に変わってきます。

最も大掛かりなケース(かなり頻度で多いのですが)柱や梁など躯体残しにして、

すべてやり直すというスケルトンリフォームです。

この工事は、解体の手間と処分費がかさむ関係で、新築の費用とほぼかわらない程度の

価格になることもあります。

このような一戸建てリフォームを検討される方は、

新築に出来ない理由がある方です。

新築にしてしまうと、セットバックなどの問題からお住まいが、

現在のお住まいよりも狭くなってしまいご希望の間取りで建築ができないケースです。

このようなケースが実は非常に多いです、特に都心部では。


一戸建てリフォーム費用価格を考える際に、

どこまで解体するかで費用が変わってきますが、大きな費用としてサッシ(窓)

を入れ替える場合などは、基本的に壁を解体しなくてはなりませんので、

費用が高くなります。(リフォーム用のサッシを入れる場合は別です。)

この場合もサッシを入れ替えるだけで、サッシ周囲の外壁を解体するだけなのか、

その他の壁も解体するかで費用が変わってきます。

サッシはそのままで、内壁のみを解体し間取り変更をし、内部から補強をいていく

改築もございます。

どのような間取りと仕様で一戸建てリフォームを想定しているのか。

ここにしっかりとしたイメージを持って一戸建てリフォーム費用価格を検証することを

お勧めします。

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点@

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点A

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点B

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点C

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点D


→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点E




また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

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2010年03月04日

一戸建てリフォームの費用価格の注意点@

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新築そっくりにリフォーム

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創業大正8年のハイウィルでは、最も工事のご依頼が多いカテゴリに
一戸建てリフォームがあります。

長い歴史の中で、たくさんの経験をいただきました。

昔はインターネットもありませんでしたので、

近所のお宅の改築を中心に、既存のお客様とその方からの紹介で、

施工させていただいておりましたが、

10年程度前から、インターネットの影響もあって、

さまざまなエリアからのお問い合わせ、ご用命をいただいております。

一戸建てリフォームを検討されるお客様にはいくつかのパターンがあります。

そのひとつが、ライフスタイルの変化に伴う間取り変更を含めた

一戸建てリフォームというケース。一番多いケースです。

お子様が独立されて、夫婦2人になったので、間取り変更も含めた

一戸建てリフォームがしたい。というケースやその逆で、

親との2世帯を希望されておられて、現在のお住まいを2世帯仕様で

一戸建てリフォームを検討される方も非常に多いです。

最近増えてきたケースでは、中古戸建てを購入され、

その入居に伴い一戸建てリフォームを検討されるケースがあります。

上記のケースの場合、不動産業者さんが物件を購入され

一戸建てリフォームをご依頼いただくケースもあります。

中には、再建築不可<建て替えができない>の物件での

一戸建てリフォームでのご相談をいただくこともあります。


一戸建てリフォームを検討段階のみなさんの最も高い関心が、

自分の要望を叶えるためにはどれくらいの価格・費用がかかるのかということです。

ネットサーフィンをしていると実にさまざまな情報が書いてあって混乱してしまいますが、

一戸建てリフォームの費用と価格を検証する前に、

一番大切なのは、したい生活を明確にしておくということです。

当たり前のことなのですが、ここを強く持っているかどうかで、

工事の内容が大幅に変わってきますので、

基本になりますが、家族会議を開き明確にしておきたいところです。

一戸建てリフォームを検討する際の価格費用について注意するのは、

大きく分けて2つです。詳細に分けてしまうとものすごく細かくなってしまいますので

ここでは、さまざまな情報が溢れている中で、どのような指標をもったら良いのか。

その指標は大きく分けて2つになります。

それは、あなたのしたい生活を叶えるために必要な工事が、

リフォームなのか?それとも改築なのか?

ということです。

リフォーム中に改築という意味も含まれてしまうかもしれませんが、

リフォームを表面の改装ととらえればわかりやすいかもしれません。

一戸建てリフォーム費用価格を検証する際に、

この2つの指標をもって調査するのと持たないで調査するのでは、

まったく費用が変わってきてしまいますので、ここは押さえて欲しいと思います。

@表面の改装を主体としたリフォーム

なのか

A大幅な間取り変更を伴う柱を抜くような改築工事

になるのかということです。

@の改装に若干の改築が必要なケースなどもありますが、

視点として2つに分けて考えたいと思います。

ここでは@についてお話ししたいと思います。

大手などさまざまな会社で、

@の改装を主体とした商品を展開していますが、

ここでの工事内容はあくまで、改装主体のものになります。

例えば、床はこの手の商品の場合、上から被せて上張りする仕様がほとんどですし、

壁も壁紙を張り替えたり、塗り替えたりするだけという仕様になります。

水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替える仕様となります。

玄関扉を取り換えるくらいでサッシ等の入れ替えも基本的にはない場合がほとんどです

ので、あくまでも改装という認識でみるということです。

外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗装であることがほとんどでしょう。

あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。

大手を含め各社でさまざまな商品がありますが、改装商品はそこを指標に単価等も

みてみることをお勧めします。坪単価で表示されていることがほとんどだと思いますので、

一番わかりやすいのは、最も費用ウェイトの高い住宅設備機器の仕様がどのようなもの

で設定されているか、ここを見ると比較しやすいと思います。

価格で差が付くとすれば、最もこの部分が大きいからです。

   

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また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

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2011年02月01日

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、リフォーム一戸建ての全面工事です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?についてお話します。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)』で、

そもそもリフォームがなぜ必要なのか?

その動機について、大きくわけて4つの動機があることをお話ししましたが

ここを家族会議で明確にしておきましょうという話しをしました。

その際に、したい生活を実現するためには、改装になるのか?

それとも改築が必要になるのか?

というお話しをしました。



リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)』では、

リフォーム一戸建ての中の改装と改築の違いについてお話しします。


まずはリフォーム一戸建ての改装についてです。

大手などさまざまな会社で、改装を主体とした商品を展開していますが、

ここでの工事内容はあくまで、表面的な改装主体のものになります。


例えば、床はこの手の商品の場合、上から被せて上張りする仕様がほとんどですし、

壁も壁紙を張り替えたり、塗り替えたりするだけという仕様になります。


水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替える仕様がほとんどです。


玄関扉もリフォーム用の玄関扉に取り換えるくらいで、

サッシ等の入れ替え等は、基本的にはない場合がほとんどです。




外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗装であることがほとんどでしょう。

あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。


中古住宅を購入されて、リフォームをされる方が、多い傾向です。

激安をうたったチラシなど、まるごとリフォームと呼ばれる商品の大半は、

この改装商品となります。



大切なのは、大手を含め各社でさまざまな商品がある中で、

改装商品は表面的な表装工事だという指標に価格を精査してみることをお勧めします。



リフォーム一戸建ての改装商品の場合は、坪単価で表示されていることがほとんど

だと思います(マンションの場合はu数)


本来、改築であれば、価格を一律に表記することは不可能ですので、

逆に言うと例外的な工事を含まないケースということになります。


ここで大事なのが、例外を含まない工事になっているということです。


具体例を挙げると、

フローリング張り工事であれば、フローリングを張るだけ。

この工程だけであれば、面積で一律に単価を出すことが出来ます。

フローリング材の面積とその面積を張る手間を計算すれば良いからです。


下地が悪いからやり直してなど、そのお宅によって工程が変わってしまうと

価格は一律に出来ません。


このように、すべてをリフォームするのですが、

内容が改装と改築では全く変わってきます。


中古戸建てを購入されるお客様で、そのまま使ってもいいんだけど、

水周り機器を同じものを使うのはちょっと抵抗があるので、水周り機器の交換と

内外装だけはリフレッシュしたい。


そんなお客様が弊社では改装商品を採用される大半のケースになります。

もちろん、大前提となる耐震診断等は実施してのお話です。



つづいて、改築についてお話ししたいと思います。

改築の場合、在来工法のお住まいであれば、

基本的に、間取り変更も何もかもが自由に決められることになります。



大手にも価格こそお客様には公開されませんが、

改築で有名な商品があります。

弊社も今まで、大手の下請け業者として、

このような改築をさせていただいておりましたので、

だいたいの価格はわかりますが、改築のため例外が多く、結局のところ

価格はお客様によって異なってきます。



予算に十分余裕がある方は、大手に依頼するのも良いかもしれません。

柱を抜いて梁を掛けたり、補強を入れたりと木造のリフォームとしては、

難易度はかなり高いため、マンションリフォームなどを専門としている

内装大工といわれる職人さんや新築現場しか経験のない大工では難しいというのが、

今まで数多くの現場を管理させていただき感じたことです。



解体も機械で壊すのではなく、

大事に構造を見ながら棟梁による手壊しになることがほとんどなので、

木構造を熟知している棟梁でないと難しいといえます。



人気TV番組に出演している建築家の先生の改築現場なども、

管理させていただいたことがありますが、

建築家が結局のところおさまりを聞くのは、現場の棟梁なのです。



↓劇的ビフォーアフター
に出演された有名建築家の原田正史先生との
コラボリフォーム現場(東京都豊島区目白)

(内部スケルトンの改築現場です。)



内部スケルトン2、
内部スケルトン






179455736_7.jpe

目白現場5



目白現場1
目白現場3  目白現場6 目白現場7



そもそもなぜ、リフォーム一戸建ての改築は費用がかかるのでしょうか?

その理由のひとつは解体工事に費用がかかるから。

これが大きな理由のひとつです。


新築にすることを想定していれば、解体は機械を入れて一気に解体が可能です。


改築の場合はどうでしょう?

さきほどお話しした通り、既存の躯体を残しながら、

リフォーム後の間取りを意識しながら解体を進めなくてはなりません。



当然、機械で解体することは出来ませんので、すべて職人による手壊し

作業となります。


抜いて大丈夫な柱、抜けない柱は、既存住宅の履歴状況が100%

わかっていなければ、壊してみないと100%はわかりません。

壊しながら、判断してく形となります。


また、手壊しではありますが、

解体職人にすべて解体してもらうというわけにもいかない理由があります。

改築にもなると既存の図面をいただくことがほとんどですが、

この図面を100%信用できるかという問題があります。


築30年以上にもなると建築基準法も今より緩かったせいもありますが、

図面通りに柱が入っていなかったりというケースが頻繁に出てきます。
(信じられないかもしれませんが事実です。)

当初入っているはずの柱がないため、リフォーム後の間取りで抜く予定であった柱が

急きょ抜けなくなる。そんなことも実際の現場では起こるからです。

そのために、解体はその現場の木工事を担当する棟梁に担当させ、

次の間取りを考えながら解体していくという作業になるのです。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない為に、

まずは、したい生活を実現するためには、どこまで解体する必要があるのかです。

どこまで解体するかで費用が大幅に変わってくるからです。

最も大掛かりなケース(かなり頻度で多いのですが)柱や梁など躯体残しにして、

すべてやり直すというスケルトンリフォームです。



この工事は、解体の手間と処分費がかさむ関係で、

新築の費用とほぼかわらない程度の価格になることもあります。



このようなリフォーム一戸建てを検討される方は、

新築に出来ない理由がある方がほとんどです。


弊社ハイウィルにおいては、ほとんどのお客様が首都圏のため、

家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセットバックの問題で、

現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。

かえって不便になってしまう。

というような問題を抱えておられるお客様が非常に多いのも実情です。

私自身、築60年以上の敷地めいっぱいに建てられた木造古家を改築して住んでいます。

(都心に行けばいくほど敷地に対してめいいっぱい建てているからです。)


都心の狭小住宅の場合、新築になるとセットバックや隣地との離隔の問題で、

ただでさえ、狭小なのに、輪をかけて狭くなってしまうため、

本来は2階建のお住まいなのが、3階建で提案しなければならなくなってしまう

場合などが非常に多いのです。テレビなどで放映されるケースは、

このパターンでリフォームする場合が多いです。



部屋うちの間取りをすべて変更する場合は、改装ではなく

内部をスケルトン状態にすることをお勧めします。


その際に注意したいのが、

リフォーム一戸建ての費用価格を考える際に、

どこまで解体するかで費用が変わりますが、改築は改築でも費用面で

大きな違いが出てくるのが、内部だけのスケルトンなのか、

それとも、外部までもスケルトンにするのかというところです。


(弊社ハイウィル施工の内部スケルトン改築現場です。)

代々木戸建てスケルトンリフォーム3.jpg



(弊社ハイウィル施工の内部と外部のスケルトンのケースです。
サッシの位置がすべて変わり、外部のモルタルをすべて解体しました。)
CIMG4440_R.JPG


(弊社ハイウィルでの内外スケルトン現場:平屋)
解体初日の状況はこちら
解体2日目はこちら

スケルトン状態


柱残しのリフォームはこのような状態になります。
(屋根は、リフォーム済みであったのでこのケースは既存生かしです。)

FL


鉛筆で押さえているところが今までのFL(フロアーライン)です。
左隣に墨をだしているのが新規FLです。結構下がりましたね。
一番下の墨が大引、その上が根太、更にその上が捨貼でその上が仕上げ(FL)です。


柱


既存の柱が築40年ということもあり、反っている為、何本かは新規で入れなおす箇所もありました。その他は手直しをし補強を加えます。
もちろん土台は差し替え済みです!





外部の壁を落とす作業とその残材を処理する費用が、一気に増えてしまうからです。

間取りが大幅に変わりサッシ(窓)の位置が相当数変わってしまう場合は、

外部の解体も検討されることをお勧めします。


改装の場合も、サッシを入れ替えるプランは恐らくどの商品にも含まれていないはず

なので、このケースの場合、基本的に壁を解体しなくてはなりませんので、

費用が高くなります。(インナーサッシやリフォーム用のサッシを入れる場合は別です。)


この場合もサッシを入れ替えるだけで、サッシ周囲の外壁を解体するだけなのか、

その他の壁も解体するかで費用が変わってきます。


どのような間取りと仕様でリフォーム一戸建てを想定しているのか。

それはどれいくらいの優先順位なのか?

このようなしっかりとしたイメージを持って、

リフォーム一戸建ての費用価格を検証することをお勧めします。


>> リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

 

以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)



→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点@

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点A

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点B

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2010年08月26日

戸建てスケルトンリフォームの補強

戸建てスケルトンリフォームの補強

ハイウィルでは、戸建てスケルトンリフォームのご依頼が非常に多いのですが、

最も多いのが、一般的な改装工事ではなく、間取りの大幅変更による改築工事が
ほとんどです。

最近で最も多いのが、2世帯リフォームです。

弊社で施工するお施主さんで特に近年多いのが、

親世帯がお住まいになっている住まいへ息子様、娘様世帯がお住まいになるという

2世帯住宅のパターンです。

この場合の戸建てスケルトンリフォームでは、大幅な間取り変更になることが多く、

随所に柱を抜かなければならないところなどが発生します。

弊社では、大正8年の創業以来木造改築には特に力を入れてきましたので、

木造の構造を熟知する職人、現場監督が知恵を絞りお客様の理想の住まいづくりを

お手伝いしておりますが、柱を抜く場合、飛ばすスパンによっては、木の梁ではなく、

鉄梁を使用し補強することも非常に多いです。

↓は現在改築中の現場の写真ですが、
鉄梁補強.jpg

柱を2本抜くため、2間を越えてしまいます。
(ここは対面キッチンを入れる予定)

このような場合に、鉄梁補強をします。

現況により鉄梁を支える鉄柱を立てるケースもございます。

このような戸建てスケルトンリフォームといっても難易度の高い工事については、

木造の知識と経験の豊富な会社に相談をすることをお勧めします。


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2010年10月29日

新築そっくり 戸建リフォームとは

新築そっくりにリフォーム

新築そっくりにリフォームの利点を考えてみました。

 

代々木戸建てスケルトンリフォーム3.jpg

価格が建て替えよりも安い。

そして完成する時間が早い。

 

一般的にはこれらが、

うたい文句となってハウスメーカーをはじめ商品を作っています。

 

ただし、これは改装工事の場合のお話しになります。

 

改装工事は、今ある下地や骨格を基本的に残し、表装替えをする

 

いわゆる模様替え色の強いリフォームになります。 

 

以前にブログでお話ししましたが、

創業大正8年の弊社ハイウィルへ寄せられるご依頼の中で、

最も多くのご用命をいただくのが
新築そっくりにリフォームで、

その中でも特に、数か月待ちになることが多い工事内容が戸建リフォーム

戸建リフォームでも、『改装』ではなく『改築』工事です。

新築そっくりにリフォームするのことは、

改装でも改築でもできますが、両者の内容はまったくことなります。

ハイウィルに寄せられるご相談は、1棟の長屋住宅を2棟の住宅に切り離す工事や

逆に、2棟の住まいをつなげる改築工事であったり、

家が傾いているお住まいをジャッキアップして補正しながら補強を入れて、

新築そっくりにリフォームする工事など、

築年数のかなり古い基礎が無いようなお住まいを新築そっくりにリフォーム

などなど。


築年数もさまざまですが、都心部で多いのが、建て替えてしまうと、

法制限の問題で、家が極端に狭くなってしまう。

そのために、既存の骨格を守り、中身をすべて一新するという工事が非常に多いです。


 

どちらかというと難易度の高い改築工事に関しまして、数か月の順番待ちになることが

しばしばです。

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順番待ちになるのには、理由があります。

それは、監督する人間もそうなのですが、職人自体も通常の改装リフォームをする

職人とは違います。特に木造になりますので、木構造を熟知した大工、

内装大工ではなく、棟梁と呼ばれる軸組みを熟知した職人ではないとできない

工事内容になるからです。

現在は、すべてがオートメーションで家が建ちます。

プラモデルを組み立てるような感覚で家が建ちます。

材木も、すべてあらかじめ加工され、イの一番から番付も書かれて来ます。

私はハイウィルで4代目になりますが、幼いころ下小屋で、大工が材木をキザミ、

番付を墨で書いていたのをよく覚えています。

木と木を組んでいき、家が建っていくのをずっと見てきましたが、

今、私が担当する現場は、その当時建てられたもの、あるいはそれ以前の

築年数の古い建物だったりします。

そして、そんな工事をするのが、大好きなのです。


お住まいをどう壊していくのか?壊し方も手壊しになりますので技術が必要です。

 


昔からの住まいを生かしてリフォームをしたい、

現在では、新築できない条件の建物も多く、どうしても今の広さを生かした状態で

新築そっくりにリフォームしたいと希望されるお施主様も多いです。

そんな方に、ハイウィルの匠のリフォームをご提案します。



以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)


→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点@

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点A

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点B

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点C

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点D


→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点E



戸建リフォームの決定版!
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2010年09月22日

一戸建てリフォームの費用価格の注意点C

一戸建てリフォームの費用価格の注意点C

一戸建てリフォームの費用価格を意識する上で、

気になるのが費用価格の部分です。

ハイウィルでも創業8年より今日まで、一戸建てリフォームをやってきました。

その中で、数千・数万戸分のお見積りをお出ししていますが、

お客様の視点から考えて、やはり見積書通りの金額で収まるのかどうなのか?

ここが最も気になるところだと思います。

一戸建てリフォームの費用価格の注意点C
では、工事開始後の例外のお話しを

具体例と共にお話ししたいと思います。

現在、私が担当している渋谷区元代々木の一戸建てリフォームを例にお話しします。

こちらのお施主様は、一戸建てリフォーム一戸建てリフォームでも、

2世帯リフォームで、規模もほぼ外壁部分と既存構造体を残し、

あとは新規にリニューアルする工事で、

ほぼ新築規模のリフォームというよりは、

大改築という工事になり、大手では4,000万程度、

弊社での費用も3000万を越える規模になります。

こちらの現場で、想定外の費用が発生した事例をお話ししたいと思います。

こちらの現場の構造は、地下が鉄筋コンクリート造(RC造)で、

1階と2階が木造という築昭和52年の建物です。

想定外の費用が発生したのが、地階(地下)での工事です。

( ブログ記事「2世帯リフォームの費用」の現場です。)

地下はもともと2世帯分の賃貸のお部屋になっていて、

現場調査に行った際も床下収納を外し、基礎まで入念にチェックを入れ

見積もりをお出ししました。

解体が始まって、驚くことが判明したのです。


躯体に穴が・・・

ガス管を通すために、新築時にガス管を通すために、躯体を貫通させたのでしょう。

もちろんお施主様は知りません。

このことをお話しすると、以前床下に水が浸水し、大変なことになったことがあり、

当時は、コンクリートの土間コンクリートに穴を開け水を抜いてもらったとのこと。

よくよく見ると、土間にあるはずのない土砂が解体時に見受けられました。

原因はこの穴からの浸水だったのです。

このまま、床を組み立ててしまえば、いつ浸水するかわかりません。

急きょ、防止工事が必要になりました。

戸建てスケルトン元代々木C.jpg

↑の穴から雨水が侵入していたのでしょう。

数十年前に、地下の床が浸水したことがあったという話もお聞きしました。

その際、お知り合いの工事会社へ相談したようなのですが、

土間へ穴を数か所あけ、水を抜いてもらったと。。

難しい判断だと思いますが、

今回のケースでいくとその施工判断は×であったということがわかります。

一旦、雨水は、ベタ基礎に穴をあけることで、地下へ流すことができましたが、

問題の解決にはなっていなかったということですね。

一旦雨水が地下へ流れても、そこからまた水が湧きあがっていた可能性もあります。

従って、今回は写真にある穴を塞ぐだけでなく、

コンクリート土間の部分に開けられた穴塞ぐだけでなく、

基礎の立ち上がり部分と土間の溝をハツリ、そこに止水セメントを打ち、

前面に防水をかける施工方針を打ち立てました。

ただ、防水も一度建築をしてしまうとこのような大掛かりな防止工事は

出来なくなりますので、強力な防水材が必要になります。

このようなケースの場合弊社では、

木造のスタッフだけでなくRC鉄筋コンクリート造を専門に施工してきたスタッフなどの

知恵もかりて、防水材、施工方法について施工会議が開かれます。

そこで、今回使用することになったのが、

昭和電工が提供するセレシットという防水材でした。

一戸建てリフォームでは、めったに利用することない、

トンネル工事などでの防水で使用される材料です。

この防水材を溝ハツリした箇所と土間全体に塗布することになりました。

今回のケースでは、それだけでは問題の解決にはなりません。

土間に開けられた数か所の穴を塞ぎ防水をするわけですが、

水の湧き上がる力で、いつ防水に亀裂が入ってしまうかわかりません。

そのため、防水材の上に、コンクリートを打設する方針を打ち立てました。

今回の防止工事は、これらのすべての工程を含めて120万。

これは、想定をしていなかった費用になります。

一戸建てリフォームをする際、価格費用を検討することが大切になりますが、

場合によりこのようなケースが発生することもありますので、

経験値の高い専門家に相談することを強くお勧めします。

↓は渋谷区元代々木の現場の完成写真です。
(新築の図面と解体時の柱の位置に相違があり、、柱が2本残っています。)

_59G0009_R.jpg

↓は当初より抜けない柱として、そのまま残すことになっていた柱です。
_59G0018_R.jpg


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また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

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2010年09月27日

戸建スケルトンリフォームの費用相場

戸建スケルトンリフォームの費用相場

 

戸建スケルトンリフォームを弊社ではお受けする機会が多いのですが、

戸建スケルトンリフォームには、大きく2つのケースにわかれます。

 

1つ目のケースは、室内のみをスケルトン(柱残し)にして、外壁は落とさずに、

内部の改築をするケース。

2つ目は、室内のみならず、外壁も落とし、完全に躯体残しにするケースです。

 

後者の場合は、サッシをすべて交換したり、外壁に構造用合板を張り付け壁倍率を上げたり

必要に迫られる場合に選ばれるケースが多いのですが、工事的には、

ほぼ新築と同じ作業となり、解体が機会ではなく、大工による手壊しになる分、

新築以上の費用がかかることも珍しくありません。

 

前者のケースは、現在私が代々木で担当している現場がありますので、

写真を掲載しますが、

代々木戸建てスケルトンリフォーム3.jpg

このような、スケルトン状態になります。

代々木戸建てスケルトンリフォーム2.jpg

このケースでは、内壁は解体されますので、

内部からの補強工事、断熱工事、などが可能となります。

もちろん、設備の配管等はすべて新しく新設されますので、

大幅な間取り変更が可能となります。

戸建スケルトンリフォームをされる方は、階段の位置を変更できますので、

間取りもかなり変わることが多いと言えます。

この写真の現場は、外周部の壁、天井の断熱材にセルロースファイバーを採用。

1階の天井には、2世帯住宅であることもあり遮音ボードを提案させていただきました。

 

戸建スケルトンリフォームは、住まわれるお施主様とのコミュニケーションが、

非常に大切になりますので、依頼される施工会社と密な打ちあわせをしましょう。 

 

下は上記の現場の完成写真です。

_59G0015_R.jpg

 

_59G0003_R.jpg

 

_59G0009_R.jpg



また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

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2015年05月20日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸D制震ダンパー設置)

 

 

 

木工事の中で最も大事な構造部分が終わり、

次は耐震対策である制震ダンパーの設置に入ります。

 

正確には耐震対策は、木工事の工程の中で、補強を施しており

万全ではありますが、耐震に+して制震を検討。

 

一戸建てスケルトンリフォーム後の新たな間取りから

構造計算をして、最悪の事態が起きた際、

地震力が加わりどの構造部の力を逃がす必要があるかを診断し、

減衰力が必要な構造壁に制震ダンパー装置の設置指示が

出てきます。

 

下記はその指示図です。

赤い部分が設置個所となります。

■ 1階 診断書

 

IMG_3565.JPG

 

■ 2階 診断書

 

IMG_3567.JPG

 

赤い部分を数えると

1階に5基 2階に2基の設置ということがわかります。

 

北区 制震ダンパー01.JPG

 

 

ここのお住まいは一階はほぼ外周部に設置指示がでていますので

指示通りに設置をしていきます。

 

 

北区制震ダンパー02.JPG

 

北区制震ダンパー04.JPG

 

北区制震ダンパー05.JPG

 

2階部制震ダンパー設置

今回の間取りでは2か所の指示となっております。

北区制震ダンパー06.JPG

北区制震ダンパー07.JPG

 

北区制震ダンパー10.JPG

 

 

こちらが北区Y邸での制震ダンパー設置です。

弊社では改築されるお客様にはおススメさせていただいております。

 

 

費用も耐震補強工事よりもかからず、効果は耐震補強以上の設計です。

備えあれば憂いなし。ご自宅がご心配の方は、まずは下記に詳しい内容が掲載されています。

 

 

 

 

 

 

 

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2010年12月11日

劇的ビフォーアフターの先生ともコラボしてます

新築そっくりにリフォーム
増改築を東京でご検討中のお施主様へ

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創業大正8年のハイウィルの最も順番待ちになる工事がこの増改築、

木造の増改築工事です。

なぜか、この工事だけは、他社様ともぶつかることなく、

ご依頼を頂き続けている工事なのです。

本当にありがたいことです。

大切なお住まいの構造をさわる工事になりますので、

1軒1軒が真剣勝負です。

設計会社からのご指名も多く、たくさんの建築家の先生からも

有難い事にご指名を受けます(劇的ビフォーアフター出演の先生も)


増改築をする際は構造が最も重要になりますので、

改装と違い、木構造を熟知したスタッフの適切な判断が必要になりますので、

間取り変更などを含む増改築工事は、是非ハイウィルにご相談ください!

新築そっくりにリフォーム

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2015年05月18日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸A解体)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  (北区Y邸A解体)

 

 

着工してまず初めに解体作業からです。

Y邸は基本、一戸建ての内部スケルトンリフォームになりますが、

サッシを入れ替え位置が変更される部分があるため、

外部もある程度解体が必要なります。

 

解体をして木構造を裸にして、最終の補強計画を立てます。

IMG_0039.JPG

 

一戸建てスケルトンリフォームになると、

当然住みながらでは工事ができませんので

仮住まいをご用意いただく形になります。

 

基本木構造を残し手作業で解体していく為

時間と手間は掛ります。

しかも解体職人ではなく大工が解体します。

それは、リフォーム後の間取りを考えながら

解体が必要になるからです。

IMG_0038.JPG

 

この解体工事でまず最初の大量の廃棄物がでます。

 

IMG_0045.JPG

 

徐々に躯体が露わになってきます。

IMG_0042.JPG

 

 

 

ほぼ構造体が浮き彫りになっている状態です。

現状の痛み具体や荷重のかかり具合、どのような施工がなされていたのか?

ここから提案させていただいた間取りが本当に可能なのか?

こちらが想定していた状況と合致しているかを確認します。

 

IMG_0046.JPG

解体後 (2).JPG

 

床がふかふかになっていた原因が判明。(下の写真)

束に大引が乗っていない。。。。

乗っている箇所も垂木で噛ませているような状況となっており、

ほぼ下地がないのと同じ状況でお住まいになられていたことになります。

 

IMG_0061.JPG

 

これは危険です。

床下収納からは見ることができなかったところです。

傾きも地盤の傾きとともに、構造自体でも傾いていることがわかります。

解体後03.jpg

 

 

家の中心部の基礎に大きな亀裂。

中心の柱に二階の荷重負担がかなり強いのが直接の原因です。

解体後基礎.jpg

 

 

しかも基礎が割れたことで沈下し、土台との間に隙間も。。

ここは本格的に補強が必要なところになります。

IMG_3291.JPG

 

 

屋根はシート養生

 

一通りの解体が終わり構造躯体のみの状態になりました。

屋根の野地板も張り替えるため、ブルーシートを家全体に覆い

工事期間中の雨対策をします。

4月12日 ブログ4.jpg

 

 

建物にシートを覆い、外周部を足場も架け、シートをはります。

 

IMG_3311.JPG

 

 出入り口は扉が解体されてありませんので防犯用に

板張りをします。

IMG_3313.JPG

ここまでで解体の工程が完了しました。

ここからいよいよ基礎工事→木工事へと移行していくわけです。

 

続きはこちらです。

 

 

 

 

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2011年01月29日

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻
(その1)




一戸建てリフォーム『戸建まるっと!リフォーム』



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創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

そのご依頼の一つが、リフォームの一戸建て全面工事です。


ここでは、リフォームの一戸建て検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?についてお話ししたいと思います。


お伝えしなければいけないことがたくさんありますので、

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

(其の一)から(其の五)までに分けて重要な考え方をお伝えできればと思います。



全面リフォームの一戸建ては、金額的にも非常に大きな買い物になります。

また、大切なお住まいの全体を触る工事になりますので、

任せて安心できる業者を探さなければなりません。



そのための選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えできればと思います。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(其の一)』では、

リフォームという市場が誕生するまでの変遷と業者のタイプについてお話しします。

どのような業者に相談すれば良いのか?その判断基準の一つとして考えてみて欲しい

と思います。


(弊社ハイウィルで施工した築30年の渋谷区元代々木の改築現場です)
_59G0009_R.jpg_59G0018_R.jpg



弊社ハイウィルは長い歴史の中で、木造住宅に関しては、たくさんの経験をいただきました。

私で4代目になりますが、先代、先々代のお客様からのリピートでのご依頼が

ほとんどで、最近では、先々代でお世話になったお客様の息子様世帯の改築、

そのまた息子様世帯、娘様世帯という形で、非常に長いお付き合いをさせて

いただいております。(弊社ハイウィルの沿革はこちらです。)


昔はインターネットもありませんでしたので、

地元のお客様の改築を中心に、既存の大切なお客様とそのお客様からの紹介された

お客様がほとんどという状況で施工させていただいておりましたが、

10年程度前から、インターネットの影響もあって、

さまざまなエリアからのお問い合わせ、ご用命をいただくようになりました。



大正8年から現在まで、この建築業界に身を置いて地元密着でやってきましたが、

この業界も時代の変遷を受けて、さまざまな形へと変化していきました。

弊社は瓦専門業者として創業し、戦後は焼け野原になった町に住宅着工ラッシュ

となり、寝てもさめても瓦屋根を葺いていたそうです。



このころはリフォームなんていう言葉もありませんでした。

『営繕』『増改築』と呼ばれていた時代です。



この頃は住宅着工ラッシュですから、リフォームの需要というよりは、

新築全盛期の時代でした。



そんな中で、リフォームがひとつの産業として注目をされるようになったのは、

1947年のオイルショック以降の新築着工数が激減した時期です。

本格的にリフォームの需要が大きくなり増改築専門会社というカテゴリが誕生したのが、

1970年半ばだといいます。 丁度、団塊ジュニア世代の私が生まれた頃ですね。

この頃は工務店の下請のだった専門業者達が元請会社として、

このリフォームというカテゴリを先陣を切り開拓していったのが始まりです。

私の会社も大正8年の瓦専門業者から建築会社へ生まれ変わったのがこの時です。



1980年代にはいるとさらにリフォーム市場が拡大し、大手住宅メーカーが

この市場規模を狙い参入がはじまります。

以降、さまざまな異業種からの参入ラッシュが続きます。

リフォームという言葉が本格的に使われ始めるのもこの頃です。



市場が大きくなるにつれお客様のニーズも多様化していきます。

増築・改築・改装・修理・修繕といったさまざまなカテゴリが定着していきました。

需要層の拡大、ニーズが多様化することで、供給者側も多種多様な会社が

誕生していくことになります。良い面もたくさんありますが、

この状態がこの業界を複雑にし、わかりにくくしている要因にもなっているのも事実です。



リフォームの一戸建て工事を検討する際の大前提として、

この複雑な多種多様な業者の中から、

皆さんの予算の中で、価格費用を見極めなければなりません。


そのために見極める際の正しい判断基準を持っていただきたいと思います。


一戸建てリフォームの全面工事を検討される方のほとんどは、

既に築年数が古い方が大半です。


つまり、トイレ交換や外壁塗装といった局所的な工事ではないということです。

この先、お住まいを長く使っていくために木造ならではの構造のチェックなども

必須となる重要な点検項目になります。

↓(ハイウィルでの築60年の木造改築現場です)
CIMG4489_R.JPG


(完成後)
CIMG4781_R.JPG

リフォームが終わってしまうと、見た目は一新されますが、

最も大事なのは、見えない部分をどう納めているのかということだからです。

ここで、表装だけをみてしまうと後々後悔してしまうリフォームになってしまった。

そんなリフォームだけはしていただきたくないというのが、過去さまざま案件を見てきた

私の率直な思いです。

大きな大切な買い物になりますので、正しい捉え方が必要になります。


そもそもこの業界にはどのような会社が存在するのでしょうか?


■大手ハウスメーカー系リフォーム会社

■工務店

■リフォーム専門会社

■専門工事会社

■訪問販売業者

■設計事務所

■ホームセンター・大手家電量販店・チェーンストア

■ガス会社系リフォーム会社

■住宅設備メーカー系リフォーム会社


これだけの数にのぼります。

この中でリフォーム一戸建て工事を検討する際、どこにすればいいのか?

それぞれの特色や具体的な絞り方については、

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻D』

にてお話ししますが、


ここではそれ以前のお話として、

リフォーム一戸建ての全面工事を依頼してはいけない会社を挙げたいと思います。


それは、

どんな会社であっても建設業の免許をもっていない会社には相談しない!

ということです。



これはこの業界の抜け穴となっている部分で、これだけの業者が増えているのも

業界に参入するのに参入障壁が低いという理由があるからです。


建設業法では、リフォーム工事は新築と違い建設業法の規制の対象にならない

「軽微な建設工事」に該当することが多いため、免許不要でも出来てしまう

のです。


軽微な建設工事というのは、建築一式で1500万未満または延床面積150u

未満の木造住宅工事、および建築一式工事以外の建設工事で500万円未満のものです。


つまり、これを超えなければ無免許でもリフォーム業を営むことができるということです。


実際、住宅リフォーム会社は、この建設業免許がない会社が多く、

営業のみを優先し、大事な施工はすべて丸投げというところも少なくないのです。

これらの背景が原因となって、数年前の悪徳リフォーム騒動があったのは、

記憶に新しいところです。


あなたはこれから大切な住まいの全面リフォームを任せるのに、

免許を持っていない会社に依頼するのは安心ですか?

↓ ( 弊社ハイウィルでの築60年の古家改築現場です)
CIMG0002_R.JPG

(外部の完成写真です)
2010020312330000_R.jpg


業者を絞る大前提の指標として、まずはここをチェックしてください。


>>  リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻
(その2)



 

以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)

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2011年01月31日

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)



創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼の一つが、リフォーム一戸建ての全面工事です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?についてお話します。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)』で、

金額も大きく、大切なお住まいの中身に触れる大きな工事のため、

大前提として建設業の免許を持っている業者に相談をしましょう。

という話しをしました。




リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)』では、

損をしない為の考え方の根底になるリフォームの動機についてお話しします。


私が日々リフォーム工事を担当していて、

お客様がリフォームをするきっかけとは何だろうか?

と考えると大きく4つの動機が挙げられます。


それは、


■ 老朽化による対応

■ 建物を維持するためのメンテナンス

■ ライフスタイルの変化に伴う改修

■ 機能性向上のためのリフォーム


この4つにほぼ集約されるのではないでしょうか。

リフォーム一戸建て全面工事を検討されるお客様の大半のお客様が、

ライフスタイルの変化に伴う間取り変更を含めた

リフォーム一戸建て全面工事というケースです。


ライフサイクルの変化といっても様々ですが、

お子様が独立されて、夫婦2人になったので、間取り変更も含めた

一戸建てリフォームがしたい。というケースや、

その逆で、親世帯と子世帯の2世帯リフォームを希望されておられて、

現在のお住まいを2世帯仕様で一戸建てリフォームを検討される方も非常に多いです。



最近増えてきたケースでは、中古戸建てを購入され、

その入居に伴い一戸建てリフォームを検討されるケースなどもあります。


上記のケースの場合、不動産業者さんが物件を購入されて業者様より

リフォーム一戸建て全面工事をご依頼いただくケースもあります。



中には、再建築不可<建て替えができない>の物件での

リフォーム一戸建て全面工事のご相談をいただくこともあります。


現在、『中古戸建て&リフォーム』というものが流行っています。

中古戸建て住宅を安く購入して、きれいにリフォームして住むという方法で、

確かに、土地を購入して、注文住宅を建築するよりも経済的ですし、

場所も建売を買うより立地が良かったりします。


このような形で、「中古住宅を購入する(した)ので、現場を見に来て欲しい」

という相談も非常に多く受けます。


最近、非常にこのケースも増えていますので、もし中古戸建てを購入して

リフォーム一戸建て全面工事をされる予定の場合は、しっかりと技術者に見て

いただくことをお勧めします。

見た目がきれいであっても構造上に問題があったり、

リフォームで理想とする間取りへの変更が不可能であるケースや出来ても

費用がかなりかかってしまうことなどもたくさんあるからです。



リフォーム一戸建て全面工事を検討段階のみなさんが、

最も関心が高いのは、

自分の要望を叶えるためにはどれくらいの価格・費用がかかるのかということです。


ネットサーフィンをしていると実にさまざまな情報が書いてあって混乱してしまいますが、

リフォーム一戸建て全面工事の費用と価格を検証する前に、

一番大切なのは、したい生活を明確にしておくということです。



当たり前のことなのですが、ここを強く持っているかどうかで、

工事の内容が大幅に変わってきますので、

基本になりますが、家族会議を開き明確にしておきたいところです。



リフォーム一戸建て全面工事を検討する際の価格費用について注意をしなければ

いけないのは、工事の方向性です。


自分のしたい要望がどのような工事の方向性になるのかを理解するということです。


工事の方向性は、大きく分けて2つです。


詳細に分けてしまうとものすごく細かくなってしまいますので

ここでは、さまざまな情報が溢れている中で、どのような指標をもったら良いのか。

その指標は大きく分けて2つになります。



それは、あなたのしたい生活を叶えるために必要な工事が、

改装なのか?それとも改築なのか?

ということです。


改装のケース
(既存の状況)
CIMG0021_R.JPG

(改装後:サッシなどはそのまま、フローリングも下地はそのままで上張り)
CIMG4778_R.JPG

改築のケース(改築中:既存の柱をうまく使い、中の間取りは大幅に変更)
CIMG4509_R.JPG

(改築後:使える柱を有効利用し、新たに立てなくてはならない柱なども設置します。)
_P4B0037_R.jpg



リフォーム一戸建ての費用価格
を検証する際に、

この2つの指標をもって調査するのと持たないで調査するのでは、

まったく費用が変わってきてしまいますので、ここは押さえて欲しいと思います。



表面の改装を主体としたリフォーム

なのか

大幅な間取り変更を伴う柱を抜くような改築工事

になるのかということです。



改装に若干の改築が必要なケースなどもありますが、

視点として2つに分けて考えると良いと思います。


>> リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)へ

以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

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2011年02月02日

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、リフォーム一戸建ての全面工事です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?についてお話します。


『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)』で、

自分の想定している一戸建てリフォームがどのような仕様になるのか?

それは改装で収まる内容であるのか、それとも改築になってしまうのか。

築年数なども視野に、あと何年お住まいを維持していくのかなど、

それぞれの工事の費用がかかる点なども踏まえてお話ししました。

やはり、理想の一戸建てリフォームの中でも、

優先順位を明確にしておくことが必要だというお話しをしました。





『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)』では、

いよいよ、リフォーム一戸建てのコストダウンについてお話します。




私自身、リフォーム一戸建て全面工事は、過去に数え切れない程

のお客様のお住まいを工事させていただきました。



毎度、お客様にお見積り書を作成していて、いつも思うことがあります。


それは、リフォーム一戸建て全面工事に関して、

リフォーム総工費を見た時に、いかに住宅設備機器や建材といわれるものが

その費用ウェイトの多くを占めているかということです。


ケースによっては、商品代が工事費とほぼかわらないケースもあります。


私の会社は、職人集団の専門業者として創業している会社であったため、

大手の元請け会社の下請けとして使われる立場の経験もたくさんしてきました。


その為、職人の手間の下請け・孫請け価格というものはよくわかっておりまので、

工事での品質を保つ以上、手間の費用は下げるにも限界がある

ことも同時にわかっています。


私の会社の場合、地元のお客様に助けられ、大手に100%依存する体質にはして

こなかったので、助かっておりますが、大手の下請けとして100%依存している

ような下請け会社は、本当にかわいそうだと思っていました。


大手も絶対の仕事量を出すかわりに、ありえない単価で工事をさせるからです。

すべての会社がダメだということではありませんが、

今現在も多くは、このような構図になっているといって間違いありません。


住まいづくりにおいて、もっとも大事な施工を担当する職人のモチベーションを

下げて良い結果になるわけがありません。


そのような請け方をすると坪や面積で単価が決まっているので、

職人は必要以上のことはしません。必要以上のことをしてあげたいと思うのが人間です。

しかし、心では思っていても、そこに予算がないからです。

このような状態で、良いづくりはできるでしょうか?


本来、職人は、施主様の顔も知っていて、このお客さんに喜んでもらいたい!

という高いモチベーションで、その技術で、魂を吹き込むものです。


私自身このような体験もあり、元請けとして工事をするようになってからも

高い技術者を使い、その職人には、相応の手間を出すことをポリシーとしています。


一戸建ての全面リフォームになるとまさに、職人の技術が問われます。

ここで職人を叩いてもお客様にとって良い結果には100%ならないということを

知っているからです。



長年の下請業者時代に、大手元請会社の見積もりなどのリフォーム見積もりを

見ていて思っていたのが、

ほとんどの会社が、我々の手間賃にもかなりの利益が上乗せされていましたが、

住宅設備機器や建材などにかなりの利益を載せているという事実でした。



大手はかなり仕入力がありますので、

実際の商品の仕入れは一般の工務店やリフォーム会社よりもかなり安いのが普通です。

それだけ安いなら、そのままお客様に還元すればいいのに。

と思いますが、そうはいかないのです。

大手は大手で、かなりの人件費、莫大な広告費、

場合によっては大きなショールームなどの維持費で、

相当な経費をかけているのも事実だからです。



我々工務店のような利益率では、経営していけないのでしょう。

当然、ここにたくさんの利益を載せているのです。



当時は、元請けではなかったことと大手のような仕入れ力がなかったので、

歯がゆい思いをしながら「もっと自社に仕入力があればなあ・・・」

「お値打ち価格の施工費で真のローコストリフォームが提案できるのに・・・」

と悔しい思いをしたものです。



お客様の視点からみると、高い技術者に住まいを施工してもらい、

高い施工品質で提供され、なおかつ施工以外の商品とよばれる住宅設備機器や建材

を限りなく安く提供される事が最もメリットがあることなのが

おわかりいただけるはずです。


つまり、真のコストダウンとは、良質であり、安価であるということなのです。

不良質、安価では、リフォームをする意味も無くなってしまうのです。

不良質にならないために、技術が問われる部分、特に見えない箇所ほどしっかりと

施工してもらう必要があります。


その為の一つの指標が、材料(商品)と工事を分離して、

見積もりを検討してみると言うことです。


施工内容が統一されていれば、施工費については、極端に安すぎない会社

高すぎない会社が安全です。


あとは、商品がどれだけ安く提供されているのかというところです。

商品は、基本的にどこで買っても同じもので、メーカーへの受注生産品になりますから、

新品で通常ルートの商品であれば、粗悪品ということはありませんので、

ここがどれだけ安く提供されているのかを比較することが、リフォーム一戸建て

全面工事において最大にコストダウンをする方法になります。


何度も言いますが、ここで施工費が安すぎる会社は危険だということです。

このようなケースで契約をして、失敗している方を何度も見てきているからです。

安くてもお住まいに影響のない商品のコストダウンを最大化するということです。

物には定価が、必ずあります。

その定価に対してどこまで、安く提供されるのか。そこを見てください。

商品を安く出しインパクトを与えて、施工費にその利益を乗せる会社もありますので、

施工費が高すぎるところも危険とお話ししたのは、そういう意味からです。



改装のケースであれば、商品がパッケージされていることも多いので、

まずは、施工内容がどのような仕様なのかを比較する際に注意深くみていただくのが

前提ではありますが、最も差が出る住宅設備機器の使用を比較することを

お勧めします。



たいていのケースは廉価品になっていることが多いので、

どのレベルの商品が採用されているのかを比較してみると良いでしょう。


値段の安さに目を奪われてしまうと、結局のところ住むのに最低の仕様になっていて

すべてがオプションになって、加算されていくことにもなりかねないからです。


それぞれ、どこのメーカーの何と言う商品の定価でどれくらいの仕様なのか?

ここまでは調べる必要があります。


激安価格!格安価格!とあっても、その商品が定価50万のキッチンなのか、

100万のキッチンなのかで価格が変わるからです。


どうしてもひとくくりのワンプライスで見て安いと、

お客様は引きこまれてしまいます。



本当に安いかどうかは、中身を良く精査することが絶対に必要なのです。


改築のケースは、都度見積もりになるのが、基本になると思いますが、

ここでも基本的には同じです。


改築の場合、さらに技術が必要な工事になりますので、

施工内容を十分に確認し、見積もりが提出される際も、

どこ部位のどのような工事なのかをしっかりと説明を受けて、

頭に入れておくことです。


数社に見積もりをとることをお勧めしますが、

その際に、施工内容を共通にすることも忘れてはいけないところです。

ここがバラバラになってしまうと正確な比較が出来なくなってしまいます。


施工内容を統一させることが前提となりますが、

使用する建材・住宅設備機器についても統一することが必要です。

リフォーム一戸建て全面工事のボリュームになりますと、

新築と仕上がりはかわらないレベルの工事になります。


そのために、使用建材や使用したい商品は、

ショールームなどで実物を見て定価がどれくらいの商品かもしっかりと確かめ、

自分の納得のいく、欲しい商品で見積もりを作ってもらうことをお勧めします。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)



以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)

 

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2015年05月20日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸E断熱工事)

 

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  (北区Y邸E断熱工事)

 

 

制震ダンパーの設置が終わると断熱工事となります。

 

今回東京都北区Y邸での断熱は

 

外周面の壁面、 2階天井裏の断熱材は グラスウール

 

1階床下はスタイロホームです。

 

Y既存建物壁・床に断熱材は入っていませんでしたので、

かなり寒かったはずです。

 

実際に「住んでいても隙間風が吹いていたので換気は良かったけど

とても寒かった」とおっしゃられてました。

 

 

外周面にグラスウールを隙間なく張り込んでいきます。

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2階天井も隙間なく重なりあうように張り込んでいきます。

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1階床下は根太のピッチのスペースにスタイロホームを貼っていきます。

 

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2015年06月28日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸I竣工引き渡し)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸I竣工)

 

北区Y様邸 竣工です。

今回のメインテーマは家の傾きを補正し、

より長く安全に暮らせる住まいです。

 

外壁は既存を一部残しつつ、内部スケルトンリフォームとなっており、

サッシは全て取替ました。

 

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賃貸が併設された住まいとなっておりましたので、

間取りは大幅に変わっております。

竣工写真 (64).JPG

 

既存での玄関スペースは狭かったこともあり、スケルトンリフォーム後の

玄関は広々と取り、奥に可動棚付きの収納を納めさせて頂きました。

竣工写真 (93).JPG

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ゆったりの玄関を入って扉を開けると、開放感のあるLDKです。

廊下が極力無いスペースなので、お部屋のスペースが最大限取れて

ます。

 

 

竣工写真 (97).JPG

 

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竣工写真 (45).JPG

 

 キッチンはTOTO ミッテ I型 2550サイズ

良く使うモノを取り出しやすく、しまいやすいセンターラインキャビネット

搭載。

 

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洗面化粧台はTOTO サクア 間口750サイズ

たっぷり収納と、洗いやすいひろびろボウルを搭載。

 

 

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トイレは TOTO ピュアレスト 

4.8の節水トイレ、従来品に比べて71%も節水

 

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ユニットバスは TOTOサザナ 1616サイズ

ほっからり床、魔法瓶浴槽搭載で充実したラインナップの商品です

 

 

設置に苦労を伴った

新規階段はゆったりの勾配で小さなお子様でもとても上り下りし易く

なっております。

 

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2階は洋室3部屋です。

 

竣工写真 (73).JPG

 

各お部屋たっぷりの収納スペースです。

 

竣工写真 (78).JPG

 

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寝室には3畳のスペースのウォークインクローゼットです。

 

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このように、リフォームをすれば、真新しくきれいになります。

大事なのは、前のブログで書いてきたような、中身となり、

特に木造一戸建てのスケルトンリフォームでは目に見える表装ではなく、

目に見えない内部となります。

特に構造部の取り合い、補強計画、には時間がかかりますし、

施工する木工事職人の高い技術が必要となります。

当社では大正時代から続く技術の継承を重要視しており、

正直価格だけを見て安い職人はいます。

しかし、大切な財産である住まいを預かる身として、

そのような無責任な技術は提供できませんので

施工費用は安売りはしていません。

 

 

その分、スケルトンリフォームを構成する商品や建材を

全国の工務店に卸売りしており、お客様にもお安く提供できております。

 

安くない施工費用(工)と安く提供できる定価の決まっている商品(材)。

このような真の良質安価を目指しており、価格優先の仕事は致しておりません。

 

現在リフォーム市場は、さまざまな業種からの参入が相次ぎ、

彼らの利益重視のビジネススタイルから、安い職人が必然的に

大手や新規参入会社へ流れていきます。

 

そのため、木造のスケルトンリフォームなど

家の構造部をさわるような大掛かりな工事は、

お客様の確かな目で相談するようにおススメおいたしております。

 

 

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2015年05月18日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸B基礎工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  (北区Y邸B解体工事)

 

こちらは一戸建てスケルトンリフォームの基礎工事です。

既存の状況は@

解体時の状況はA

に記載しています。

 

 

解体作業が終わると基礎補強工事になります。

こちらのお住まいはベタ基礎への変更工事だけでなく

中心部の基礎に亀裂が入っている為、

基礎補強が必要になります。

 

まず鋤取りして基礎の高さの墨出しします。

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鋤取りすると既存の土台が浮いているのが

一際目立っている状況です。

この部分は建物自体の傾きをジャッキアップで

補正後にべた基礎&基礎補強で対処します。

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仕上げ材はほとんど効いていない状況であったことがわかります。

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一箇所ではなくこのように土台が浮いてしまっている箇所が

数カ所ありました。

今回の一戸建てスケルトンリフォーム(改築)

は良いタイミングであったと思います。

IMG_3302.JPG

 

 

基礎工事

フォールアンカー工法により配筋を布基礎に緊結します。

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既存の間取りでは、基礎が十分ではなく、外周部以外のほとんどが

束(ピンコロ)で土台を支えるという状況であったため

提案間取りでは、構造的にみても頑丈になるように

布基礎を立てる箇所を増やし建物を安定させる狙いです。

新規で布基礎を設置する箇所に

新規配筋を施します。

 

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生コンクリートを土間に打設しベタ基礎にします。

新規配筋.JPG

新規布基礎配筋.JPG

 

コンクリートミキサー車が入り組んでおり入りませんの、

猫車で運び手作業で、土間を打設しました。

 

 

土間打ち (2).JPG

 

 

土間打ち (3).JPG

 

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打設後は湿潤期間を設けます。

 

 

17センチ建物が傾いている状況であることが解体後の調査で

わかっておりましたので、落ちている部分の土台にジャッキを当てて

ジャッキアップをします。

ジャッキアップ (2).JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ジャッキアップにより

ジャッキアップ.JPG

 

 

 

新規布基礎間仕切り基礎部分

 

既存の間取りで布基礎がない箇所(床がフワフワしていた箇所)

布基礎を設置するための型枠組みをします。

新規布基礎間仕切り部.JPG

 

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亀裂が入っていた中心部の基礎は補強を加えるため基礎幅を増やし

強固にするためにアンカーを入れ緊結する想定で型枠を組みます。

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中心部の亀裂の入っていた補強部とその他の構造上弱いポイントに

型枠を組んでいます。中心部は両側から補強する計画です。

 

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コンクリートを打設後の布基礎です。

これで2階の荷重を受け一階の床をしっかりとした

本来の理想的な形へ施工できました。

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このあと木工事の工程で土台を乗せ、床組ができるという段階に

なりました。

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アンカーボルトは土台の中心に来るように打ち込んでいます。

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2014年11月10日

一戸建てリフォームの費用価格の注意点D

 

一戸建てリフォームの費用価格の注意点D


一戸建てリフォームの費用価格を意識する上で、

誰もが気になるのが費用価格の部分です。

弊社ハイウィルでも創業8年より今日まで、

約100年にわたりリフォームという言葉がない時代より

一戸建てリフォームをやってきました。

その中で、数千・数万世帯の実績の中で、

すべてにお見積りをお出ししてきたわけですが、

(創業者の時代や2代目の初期はかかった費用を引き渡ししていた時代があったようですが。。。)

我々はかかる費用を見積もりし提出するわけですが、

お客様の視点から考えて、やはり見積書通りの金額で収まるのかどうなのか?

ここが最も気になるところだと思います。

 

中古の一戸建てを購入されるお客様の工事をすることが非常に多い弊社では、

物件の紹介から受ける場合もありますが、

毎回さまざまな相談を受けます。

その中でも一戸建てリフォーム費用価格を検討されるお客様には

大きく分けて2パターンのお客様に分かれます。

 

その2パターンとは、

ご予算いっぱいに中古物件に費用をかけてしまって、

リフォームを簡易で済ませるお客様のパターンと

中古戸建て物件にギリギリの予算を充てるのではなく

大規模な一戸建てリフォームを想定してリフォーム費用をある程度残されて

いるお客様がいらっしゃいます。

 

前者のお客様は水まわりをリフレッシュして内装をきれいにリフォーム

外壁をきれいに塗りなおして今の間取りをそのまま活かして

新たに住まわれるためのリフレッシュ的な工事になります。

不動産会社から販売前に中古一戸建てリフォームを依頼されますが

その場合もこのパターンが多いです。

 

後者のお客様は、現在の家族構成に合わせた大幅な間取り変更、

階段の位置を変えたり、窓を新しくし、外壁も本来塗装であった状態をサイディングに

変更したり、ベランダもあらしく形状を変えたりと。

本当は建て替えをしたいのですが、セットバックをすると希望の間取りにならないため、

そのままの建物面積を維持し、柱など躯体だけを残しあとは新築同様にされるお客様

もいらっしゃいます。

これらは、在来工法の木軸構造の中古戸建は自由度が高いため、

改築に発展するケースのタイプです。

 

この2パターンは改装と改築の区別になりますが、

弊社で扱う工事として圧倒的に多いのが、改築です。

改築を想定しているにもかかわらず、

都心のお客様が多いためか、

予算を中古物件にかなりかけてしまいどうしようかと

悩まれているお客様です。

 

ご要望が改築をせざるをえない状況のお客様です。

 

改装から改築へ変わる要因として、大きい要素としてあげられるのが、

階段の位置変更、玄関の位置の変更、間取り変更、

そしてサッシの取り換えなどが挙げられます。

 

 

 

ここでは階段の位置と勾配の変更についてお話できればと思います。

今回は築35年世田谷区で中古戸建を購入されたお客様で

改築をされた弊社の事例でお話をします。

 

 

 

今回のケースは地方より東京世田谷区の中古戸建を購入されたお客様が

引っ越し前に改築の相談から始まりました。

当初改装の相談かと考えておりましたが、お話をお聞きして改築であることがわかりました。

中古一戸建てを購入されたお客様が改装から改築へ変わるもっとも多いケースが

階段です。

築30年、それ以上の物件になりますと階段の勾配が非常にキツイ建物が多く

勾配をゆるくしたいというお悩みに直面します。

 

階段を変えるとどうなるか?

 

1階ののぼり口が変わる、2階へのあがり口が変わると、

当然間取りがかわってきます。廊下の位置も変わってきます。

全体的なゾーニングが変わってきます。

 

そうなると在来工法の木造住宅であれば、

ある程度自由度の高い間取り変更が

可能にはなりますが、

階段自体の設置が高いのではなく

全体に絡んできてしまうため全体的なコスト高になるということです。

 

当初より躯体残し(柱残し)での大改築を要望されている場合は

問題にはなりませんが、なんとなく階段の位置を変えようと考えるのは

予想以上に費用がかかりますので注意が必要になります。

 

中古戸建を探しているお客様は、郊外で新築の建売よりも立地条件の良い

中古のプライオリティが高いお客様が多いため、築年数の古い出物と呼ばれる

住宅を購入される方が多く、急こう配の階段を変更したり位置を変更するような

ケースが多いのが相談を受けていて多いです。

 

今回の世田谷区の物件では玄関の位置は変えませんでしたが、

階段の位置を変更しました。

 

既存図とリフォーム後の図面の階段の位置をご覧ください

■ 既存図面 ■

世田谷区 H様既存図面

 

 

 

■新規図面■

 

世田谷区H様邸 新規図面.png

階段の勾配が問題となっていたため

できる限り2階の間取りへ影響がでないよう留意してプランをご提案させていただきました。

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解体をしていきます。

既存の状態ではトイレがありますので

ここを解体してトイレを移動する計画です。

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階段の解体後はハシゴで上り下りをして工事をしていくことになります。

 

 

 

 

今までは階段下にトイレがありかなり窮屈のため

階段下のスペースを工夫したプランとなっております。

 

新規図面をみるとわかりますが

トイレの壁の裏側がキッチンの背面のスペースになります。

お客様のご要望のカップボードを最優先にしていきますと

かなり厳しい状況でしたので

階段下の空間をギリギリまで利用し、食器棚が置けるように現場で

対応します

 

(打ち合わせ風景)

 現場打ち合わせ風景.JPG

 

さらにカップボードの奥行も計算し

ギリギリまでキッチン側の壁としそれ以外は裏のトイレ空間を

広げるように提案しました。

CIMG1454.JPG

 

 写真奥はパントリースペースを確保しました。

カップボードの奥行から逆算してトイレスペースを

できる限り広くしております。

トイレの奥のスペースが

_AWA0018.jpg

 

そして新しい階段です。

(完成写真)

 _AWA0039.jpg

 

このように一戸建てリフォームの費用価格を検討する際、

階段の勾配や位置を変更すると間取りへの影響が出ることが

お分かりいただけたのではないでしょうか?

 

弊社では有難いことに、このような一戸建てリフォーム工事が常に順番待ちで

6か月待っていただいたお客様もいらっしゃる、ご相談がもっとも殺到するリフォーム

なのですが、このように、中古の一戸建て全面リフォームの費用価格を考える際、

お客様が想像していた以上に費用がかかるものもございます。

購入される前に、その物件に対して、したい生活を考えた際に

どれくらいの費用がかかるかを検討してみることが

結果として満足のいくお住まいすることができるといえます。

 

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点@

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点A

→      一戸建てリフォーム費用価格の注意点B

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点C

→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点D


→     一戸建てリフォーム費用価格の注意点E



また、


価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど

 

につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。

 

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)

 

 

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2015年06月05日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸G内装工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸G内装工事)

 

 

構造補強 断熱 ダンパー設置と一番重要なフェーズを超えました。

 

ここからは内装を仕上げていきます。

天井野縁組後のボード仮設置。

IMG_3726.JPG

 

断熱材を敷き詰めたあとボードを張っていきます。

IMG_3722.JPG

 

 

IMG_3735.JPG

 

重いものを壁に固定する箇所などは、

お客様に予めヒアリングさせていただき、

ボードではなく12ミリの板を貼っておきます。

IMG_3737.JPG

 

IMG_3827.JPG

 

IMG_3740.JPG

IMG_3829.JPG

 

キッチンも設置されてます。

今回は

TOTOミッテ I型2550サイズを採用いたしました。

 

 

IMG_3830.JPG

 

 

今回構造部の傾きが最も大変な工事となっておりましたが、

内装工事でもっとも施工的に苦労するのが階段の設置になります。

 

新規で階段を設置する位置がもともと浴室があった場所であり、かつ、

既存浴室壁がブロックであったことと、最も家の歪みが激しい箇所が

この部分であったため壁を補正するとともに、階段は既製品を採用していたことから、

プレカットにて搬入されます。

 

ジャッキアップにて相当補正を試みておりますが、

家自体がよじれていることもありミリ単位で、すべての傾きを0mmにもっといくことが

現実的に難しいこともあり限界レベルにて補正をとどめており補強を施しております。

 

そのため階段については大工が

加工しながら納めました。

 

IMG_3734.JPG

 

IMG_3818.JPG

 

以前の急こう配の階段とは違い

緩やかな登り易い勾配になってます。

 

 

 

 

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創業大正8年 4代目稲葉高志の社長ブログ 住まいづくりは生き方づくり

2015年06月05日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸F屋根工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸F屋根工事)

 

 

既存屋根の形状は2軒が連棟となっており、切妻が直角に交差し

乗越し屋根となっております。

 

IMG_2368.JPG

 

しかし、2つの屋根の勾配は違います。

もともと住居部分であった家屋部分は3寸5分勾配でセメント瓦葺き

既存賃貸部分は2寸5分勾配の板金納めとなっておりました。

 

今回のケースは、

2寸5分勾配では、コロニアル瓦は葺けませんので、

ガルバリウム鋼板への変更をご提案しました。

 

こちらをすべて剥がし、野地板を張替え

ルーフィングを貼りガルバリウム鋼板で仕上げます。

 

 

野地板貼りの工程での写真を撮り忘れましたが。。。汗。。

ルーフィングが貼りおわったとこです。

IMG_0410.JPG

 

このような下地の防水処理が最も大事になります。

IMG_0411.JPG

ルーフィングは、屋根の流れ方向に対して横方向に施工するのが鉄則です。
平部は、横方向に200mm以上重ねておさめしっかりと雨仕舞をすることが必要です。
ガルバリウムで一番大切なのが軒先部の納め方になります。

軒先水切り(通称:唐草)に重ねて必ず納めます。

IMG_0410.JPG

ケラバの野地板端部まで取りつけます。

IMG_0413.JPG

 

ガルバリウム鋼板をしっかりとはめ込んでいきます。

IMG_0730.JPG

 

IMG_0722.JPG

 

IMG_0723.JPG

 

IMG_0724.JPG

谷部分がもっとも雨漏りの原因となる箇所であるため、

最も注意を払うところになります。

IMG_0725.JPG

IMG_0726.JPG

IMG_0731.JPG

 

弊社は大正8年創業の社寺仏閣専門の瓦葺き業者として

創業したルーツがありますが、

最近では和瓦を新たに葺き替えるお客様も少なくなってきました。

 

ガルバリウムを張るのは通常板金職人、

瓦を葺くのは瓦職人とテリトリーも変わってまいります。

 

今回施工したのは弊社の板金職人のメンバーによる施工です。

 

 

 

 

 

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2015年05月19日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸C木工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース  (北区Y邸C木工事)

 

 

解体・基礎の次は大工工事

 

新規土台・大引を設置していきます。

設置大引を受ける鋼製束を設置予定です。

 

新規土台設置.JPG

 

基礎の芯にアンカーボルト出し、土台を緊結していきます。

 

アンカーボルト緊結.JPG

 

1階床下地に本格的に入っていきます。

新規土台、大引の設置、鋼製束を設置していきます。

 

1階床下地.JPG

こちらのお住まいは、ジャッキーアップにより建物の傾きを補正している

ため、ジャッキーアップした箇所は土台と基礎の間に隙間ができることに

なります。

その部分を計算して加工処理していきます。

4月12日 (10).JPG

間取り変更により抜く柱がどうしてもでてきます。

スパンにもよりますが、荷重のかかり具合によって梁を入れる

梁のせいもかわってまいります。

 

1階リビング柱撤去.JPG

柱を抜いて、二階の柱を受けているような荷重がかかる部分には

せいの高い梁をいれていきます。

既存の活かせる梁、活かせない梁を見分け

適切に施工をしていきます。

新規梁組 (2).JPG

一階の天井高も考えつつ、2階の荷重をどのように受けるのが

一番良いのか、荷重の分布も検討し梁掛けをしていきます。

このような仕掛けは、内装大工ではできません。

棟梁と呼ばれる大工が施工をします。

新規梁組.JPG

 

 

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2015年05月18日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸@着工前)

 一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正する

 


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。


その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?


についてお話ししていますが、


今回は、家が傾いている??


といったお悩みです。


家が傾いている?

といってビックリされる方もおられるかと思いますが、

実は、弊社のように改築工事を毎日やっておりますと、

その度合いに差こそありますが、

かなりの頻度で傾きを気にされておられる

方も多いのも現実です。


そもそも木造の住まいは、

基礎の上に木構造体が乗って建物を構成していますが、

傾きにも、

基礎より下の部分、

つまり

地盤自体が傾いているケースと、

基礎より上の木構造部分での傾いているケースが

ございます。


地盤自体が下がってしまっているケースでは、

近くに高層のマンションが建って地盤に影響が出てしまうケースや

もともと地盤がゆるく、隣の家が新築をした際など

傾いてしまうなどのケースがあります。


基礎より上の木構造体部分が傾いている場合は、

築年数とともに木が痩せてしまってという自然なケース

(この場合度合いはひどくはないケースが多い)

と一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっているケースや

そもそも施工不良のケースなどさまざまです。

 

ここで紹介する事例は、

地盤自体が近隣のマンション等の建設をしていく段階で

傾いていたお住まいで、なおかつ築年数の古く、

無筋の基礎で、一部束がなかったりといった状態で

現場調査の段階では、床板がフカフカしている状態であった

お住まいの一戸建て内部スケルトンリフォーム(改築)をご紹介いたします。

 

今回ご紹介させていただく事例のお施主様である東京都北区のY様と同じお悩み

を持たれている方も非常に多いと思いますので、

参考になれば幸いです。

 

Y様の家族構成はご夫婦とお子さんが2人の4人家族。

そもそものリフォームのきっかけは、

家が傾いていて、隙間風があり冬場が本当に寒い。

というもの。

向って右半分(下の写真右)は、

昔賃貸で、当時は2世帯貸していて、

今は空き家になっていて使用してない空間になっているため、

賃貸までを解体してひとつの世帯用に間取りを変更したい。

 

というご要望でした。

 

築年数:40年

延べ床面積:約30坪

IMG_3162.JPG

 

下は現場で採寸後起こした既存図面です。

 

■既存図面

社ブロ 既存1階.jpg

 

 

社ブロ 既存2階.jpg

 

 

トイレは隅付便器で和式便所のタイル造り。

冬はとても寒くお掃除も大変です。


IMG_2334.JPG

社 ブロ1 北区Y様 既存洗面.jpg

 

 

 

 

 

浴室もタイル張りの在来浴室となっています。

IMG_2339.JPG

 

 

 

急こう配の階段

 

IMG_2344.JPG

 

 

 

1階のリビングは床が下地が無いかの様に

フワフワしました。私が飛び跳ねると

今にも割れそうな勢いです。

 

床下点検口より見てみました。

 

IMG_3149.JPG

 

解体前に床下をのぞいてみても見える範囲では

決定的な原因を断定できませんでした。

 

IMG_2304.JPG

 

 

IMG_2307.JPG

 

IMG_2308.JPG

 

 

IMG_2303.JPG

 

床を上げるまではわかりませんが、

下地は補強レベルではなくやり変えを提案させていただきました。

 

 

IMG_2361.JPG

 

 

IMG_2368.JPG

 

既存屋根は屋根勾配が違う為、セメント瓦と板金で納められてました。

セメント瓦の方は屋根勾配が3寸5分 板金側は2寸勾配

新規はガルバでおさめる提案をさせていただきました。

 

セメント瓦と板金屋根の境目の納まりに問題がありました。

こちらも下地からやり変える提案をさせていただきました。

 

 

 

IMG_2365.JPG

 

 

 

 

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2015年07月01日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸A解体)

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸A解体)

 

何度もブログで書いていますが、

木造の1戸建スケルトンリフォームで最も気を使う部分が、解体木工事

になります。

既存の軸組を新たな軸組へ変更を伴うため、

解体にも気を遣います。

 

今回の江戸川区S様邸も例外ではなく、

新築され数年後に間取り変更を伴う改築をされ、

幾度となく手を加えられているような、

現場では、無理な改築をしているケースなことも少なくなく、

一部の梁などに無理な荷重がかかっているものなど、

この解体の段階であきらかになります。

 

従いまして、機械壊しではなく、

S様邸の一戸建て2世帯スケルトンリフォーム工事解体作業も手壊しになります。

 

今回は外壁を基本的には残しサッシを一部交換する内部スケルトンリフォームプランに

なっていたため、内部と残すサッシ(窓)、構造上必要な構造体以外は解体をしていきます。

一階部より解体作業スタート↓ 鉄骨梁があらわれてきました。

解体後04 江戸川区S様.jpg

 

このような大スパンで開口を取るための梁設置ケースでは

鉄張りではなく、せいの高い(木製)梁を入れたほうがよかったといえます。

(微妙に中央部が凹でいるのがわかります。)

解体中.JPG

 

 

前面道路も狭いことが都心部では多く、

一回に4トンロングのトラックなどで廃棄をすることができませんので、

2トントラックを何回かに別けて呼び 解体作業は進められます。

解体作業.JPG

 

 

3階部分まで構造体があきらかになっていきます。

IMG_0134.JPG

 

 

鉄張りに支えられている2階の構造体。 雨で外壁の内側のザラ板が腐食しているのが

目立ちます。サッシまわりからなのかエアコンのコア抜きした箇所なのかなどを

みていきます。

IMG_3374.JPG

 

一階部は駐車スペースと玄関、廊下、脱衣所、浴室でした。

このスペースを居室にしていきます。

IMG_3367.JPG

 

一階駐車スペースには当然布基礎はありませんが、廊下部分は布基礎が走っています。

そもそもこの梁が圧迫感があるなかで床を上げるわけにはいきません。

ここをどうやって施工するか。このようなことを考えながら解体をしていきます。

1階主要構造部解体後.JPG

 

既存サッシを撤去する箇所は大き目にカッターを入れ撤去します。

2階窓撤去.JPG

 

 

S様宅に現場調査した際にも、

3階部は立っていてすぐに傾いているのがわかるぐらいの

傾きがありました。

ここも構造部があきらかになり原因が判明します。

 

解体をしてみると

既存3階洋室の床が湾曲をしており

3部屋をつなぐ廊下の床下にある梁に無理な荷重がかかっている

ことがわかりました。

江戸川区S様 既存3階洋室床 たわみ.jpg

 

ここまで荷重をかける場合、もっとせいの高い梁をかける必要が

ありますが、数十年前に改築したさいにそのまま新築時の梁に

柱を乗せてしまっていたことがわかります。

このようなケースを解体の段階で、ハイウィルではお客様へ現場にきていただき

確認をしていただき対応策の説明をさせていただきます。

江戸川区S様 解体後 2階梁荷重.jpg

 

解体作業が終わると 1階が居住スペースにする為、駐車スペース部分に

新たな基礎を作る作業(基礎工事)にうつります。

 

ブログ 道路側新規基礎配筋 0512.jpg

道路側新規基礎配筋

burogu 基礎補強緊結.jpg

配筋を立ち上げ基礎補強緊結します。

IMG_0236.JPG

IMG_0233.JPG

型枠を固定します。

道路側新規基礎型枠.JPG

 

 

今回のS邸のケースでは基礎を新設する箇所よりも

基礎を解体しなければならないところに気を遣います。

一階の廊下部分と駐車スペースとの絡みがあり

居室にする際にどうしても基礎をさげなければならない箇所がでてくるためです。

 

内部基礎斫り (3).JPG

 

解体された構造体をみて、

構造上ダメージがない部位のみ解体していきます。

ブログ 内部基礎斫り (2) 0512.jpg

 

耐力壁となっており、2階、3階部を背負う重要な柱が合っている土台部は

解体することができません。このあたりの見極めが重要になってきます。

IMG_0237.JPG

 

 

このように解体は、建築全体を見渡しつつ、提案された新たな間取りも考えながら

解体を進めていかなければならないのが、一戸建てのスケルトンリフォームになります。

壊してよいところ、壊してはいけないところ、解体する職人にもレベルが問われることになります。

 

一戸建てスケルトンリフォームは、営繕工事とは違います。

もちろん、キッチンやお風呂といったリフォームも排水に気を遣わう意味で熟練を要しますが、

木造の一戸建てスケルトンリフォームは身体でいう骨格です。

骨格を矯正したり変えたりするわけですから、間違った処置をしてしまったときどうなるかを

考えればお分かりいただけるかと思います。

 

木造の一戸建てのスケルトンリフォームをする際は

価格というわかりやすい指標だけで判断するのではなく、

大前提として経験値の高い会社で検討することをお勧めいたします。

 

 

 

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2015年06月30日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸@既存着工前)

 一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸@既存着工前)

 


創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。


その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事(リフォーム)です。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』では、

一戸建てリフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現していくか?

価格費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?


についてお話ししていますが、


今回は、家が傾いている??


といったお悩みです。


家が傾いている?

といってビックリされる方もおられるかと思いますが、

実は、弊社のように改築(一戸建てスケルトンリフォーム)工事を毎日やっておりますと、

その度合いに差こそありますが、

かなりの頻度で傾きを気にされておられる

方も多いのも現実です。


そもそも木造の住まいは、

基礎の上に木構造体が乗って建物を構成していますが、

傾きにも、

基礎より下の部分、

つまり

地盤自体が傾いているケースと、

基礎より上の木構造部分での傾いているケースが

ございます。


地盤自体が下がってしまっているケースでは、

近くに高層のマンションが建って地盤に影響が出てしまうケースや

もともと地盤がゆるく、隣の家が新築をした際など

傾いてしまうなどのケースがあります。


基礎より上の木構造体部分が傾いている場合は、

築年数とともに木が痩せてしまってという自然なケース

(この場合度合いはひどくはないケースが多い)

と一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっているケースや

そもそも施工不良のケースなどさまざまです。

 

ここで紹介する事例は、


前回ご紹介した北区のY様の一戸建てスケルトンリフォームは、

地盤自体が近隣のマンション等の建設をしていく段階で

傾いていたお住まいで、なおかつ築年数の古く、

無筋の基礎で、一部束がなかったりといった状態で

現場調査の段階では、床板がフカフカしている状態であった

お住まいの一戸建て内部スケルトンリフォーム(改築)でした。

 

今回ご紹介させていただく事例のお施主様である東京都江戸川区のS様は、

新築時から何回か手を加えていく段階で、

一部の構造体に過度な荷重がかかってしまい傾いてしまっていたケース

です。

 

 江戸川区S様のお住まいは、築40年の木造3階建てで

ご夫婦とご主人そして二人のお子様が現在お住まいのマンションを

売却されお母様が一人で住まわれるご主人の実家をリフォームして

2世帯にするというものです。

 

S様の2世帯への一戸建てスケルトンリフォームをされるまでの経緯と要望を整理

しますと

・お母様が長くおひとりで暮らしており、今回息子様世帯も一緒に同居し2世帯リフォームをしたい。

・新築当初から3階の床の傾きが気になっており、構造から見直したい。

・既存一階が駐車スペースとなっており、そこを居住スペースにしたい。

・外壁部分にはルーバーを設置したい。

 


■既存図面

既存1階.jpg20150610163731_00001.jpg




■既存建物写真

奥様とお母様に現場を案内していただき調査に入りました。

 

解体前7.jpg

既存の駐車スペースは3本の鉄梁が2階、3階を支えているため

せいが高く、そもそもの階高も低いことから1階を居住空間にする際には

この梁がかなりの圧迫感を与えることになると説明。↓

 

解体前6.jpg

駐車場の真上に位置する既存の流し台。

新規の2世帯スケルトンリフォームでは、対面型を希望されておりました。

このキッチンの排水管の位置も一階の梁に干渉しないように

設計しなければなりません。

解体前18.jpg

キッチンの隣のお母様が使われていた納戸3畳には、2世帯スケルトンリフォーム後、

既存台所スペースを拡大しLDKにする想定で、水まわりを設備を集約させるプランを

ご提案しました。バスルーム≪新規ユニットバス(システムバス)≫・脱衣所≪洗面化粧台

・洗濯パン≫をゾーニングしました。↓

 

解体前17.jpg

 

ご主人様の強うご要望で、リビングは2世帯スケルトンリフォーム後にも

和室をご希望されておりましたので

道路面に面した既存の2階和室・洗面化粧台・トイレが設置されていたスペースを

補強の上拡大し9畳の和室スペースのリビングルームをご提案しました。↓

 

解体前19.jpg

 

2階の現場調査を終え、3階に上っていき、廊下に出た段階で、

かなりの傾きがわかりました。何度かリフォームをされておられるとの

ことで、床を剥がして、構造体の仕掛けをみないと

100%のお話はできませんが、どこかに荷重がかかりすぎていることは

わかります。木が痩せて傾いているというレベルではありませんでした。

3階はご主人さまのお部屋と奥様のお部屋とお子様のお部屋の3部屋

が欲しいとのご要望がありましたので、

そのような設計でプランをたてました。↓

 

解体前23 3階.JPG

 

S様にご提案させていただいた2世帯スケルトンリフォームプランです。

■ リフォーム後 1階2階平面図 ■

 

20150610163021_00001.jpg

 

■ リフォーム後 3階平面図 ■

 

20150610163231_00001.jpg

 

ご主人さまがルーバーをご要望されておりましたので

アクセントとして外部のルーバーを設置するイメージを

提出させていただきました。

 

■ リフォーム後 外観イメージ ■

 

外観イメージ.jpg

 

 

■リフォーム後 1階鳥瞰図■

 

1階イメージ.jpg

 

■ リフォーム後 2階鳥瞰図 ■

 

2階イメージ.jpg

 

 

■ リフォーム後 3階鳥瞰図 ■

 

3階イメージ.jpg

 

 

プランは、最終プランをブログでは掲載しておりますが、

月に2回程度の打ち合わせを継続し、

約3か月の打ち合わせの中で、5回程度微調整を

繰り返し最終的に決定したプランとなります。

 

お客様のご要望を聞き、工事会社として、

抜けない柱、壁をお話させていただき、

またお客様の方でご要望をいただき、

さらに工事会社として、構造を考えできるところとできないところ

のお話をさせていただき、仕様もご予算に合わせ

すり合わせを繰り返していく時間が、

このスケルトンリフォームでは必要となり、

お客様のご要望、イメージと我々の認識を合致させる

ことがより良いお住まいを作る絶対条件となります。

 

木造のスケルトンリフォームに関しては、

在来工法だからな何でもできるというわけではなく

しっかりとした木構造の建築知識がないと

構造を触れる以上、のちのち大変なことになりかねません。

 

一戸建ての2世帯スケルトンリフォームをされる場合は

しっかりとした技術水準の高い棟梁がいて、

その技術水準が高い職人をまとめられる熟練の監理者が

常駐する会社へ相談することが必須となります。

 

 

 

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2015年06月08日

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸H外壁工事)

一戸建てスケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (北区Y邸H外壁工事)

 

一戸建てスケルトンリフォームには

内部スケルトンリフォームと外部の壁まで解体する躯体残しの内外部スケルトンリフォーム

が方法論としてあり、ここ数年ハイウィルでは

内部スケルトンリフォームをされる方が増えております。

 

その人気の一戸建ての内部スケルトンリフォームでも

どこまでやるかで費用が変わってきます。

 

基本的に内部のみスケルトン状態になりますので、

間取り変更は自由、階段の位置、水まわりの移設などは自由となります。

では、費用が変わってくるのはどういう工事をした時に変わってくるのか?

 

ここを工事をしたお客様に契約前に聞かれます。

 

内部スケルトンリフォームは内部をすべて解体し、

内部が構造体のみになっている状態から補強等を加え

再度あらたな間取りでくみ上げていくリフォームになりますが、

下記のような工事を加えていくと費用もそれぞれ上がっていく事になります。

 

 

基礎を布基礎からベタ基礎に変更するか?

 

断熱材をグラスウール以外の高性能素材にするか?(セルロースファイバーなど)

 

外部と絡みのでてくるサッシを入れ替えるか?

 

耐震補強に加え、地震に備え制震ダンパー等を設置するか?

 

断熱や防音などを考慮し2重サッシ(インナーサッシ)を設置するか?

 

外壁塗装ではなく、サイディング・ガルバリウム鋼板仕様、

もしくは左官壁などにしたいか?

 

など内部をフルで解体したあと付加価値をどれだけつけるか

で費用の増減が決まってきます。

 

今回の

北区 Y様邸 は ベタ基礎へ変更、制震ダンパーの設置、

既存のサッシ(窓)の位置に新しくサッシ(窓)を全て入れ替えとなりました。

 

サッシ(窓)を入れ替える工程として既存窓廻りにを大きめにカッター

を入れ取り外します。その後内部工事では大工が、サッシ枠を新たに造作し、

新しいサッシ(窓)を入れます。カッターを入れ切り取った外部廻り

は左官で補修をして、その後塗装になります。


どうしても左官を塗り直して塗装をするので既存壁との段差が出て

しまいますので、下地が目立たないように極力既存の目に合わせて塗装になります。

 

まず

フェルトにラス網を貼ってモルタルを塗ります。

 

IMG_0676.JPG

 

Y様邸ではサッシ入れ替えの為、外部の解体面が、かなり大きくなり

補修面積も大きくなります。

IMG_0679.JPG

 

 

 

IMG_0674.JPG

これらラス網の箇所を左官工事で下地を塗っていきます。

IMG_0673.JPG

 

 

 

塗り終わったら乾くまで待ち塗装の工程となります。

 

IMG_3836.JPG

 

 

 

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2015年07月22日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸F竣工編)

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

  (江戸川区S邸F竣工編)

 

 

江戸川区S様の2世帯一戸建てスケルトンリフォームも完成を迎えました。

 

ガレージとして使用していたスペースを居住スペースに改築、

お母様がお住まいになるお部屋です。

 

手前6畳のお部屋と奥の4.5畳にセパレートし、奥にはベッドがおけるようにと

フローリング張りの洋室4.5畳のスペースとしました。

2階にメインのキッチンがあるので、お母様のお友達のご来客の際や、

ちょっとしたお料理等が出来る様ミニキッチンを

設置しました。

 

1階 和室.JPG

 

奥の洋間は足の調子があまりよくないお母様がベッドをご使用とのこと

で、畳ではなく板張りにさせていただきました。

IMG_4088.JPG

 

2階にあがりキッチンスペース

ガスコンロの前壁の中に、3階を背負っている抜けない柱が有り

キッチンは柱の位置に合わせての設置になりました。

江戸川区S様2階キッチン3.JPG

 

キッチンはハイウィルオリジナルのトクラスのBb I型2550サイズです。

商品はすべてショールームでお客様ご自身が仕様を決定されております。

IMG_4117.JPG

江戸川区S様 2階キッチン.JPG

 

 

キッチンの前を通り抜けていくスペースに脱衣室とバスルームになります。

洗面化粧台はLIXIL エスタ 間口750サイズです。

 

江戸川区S様 脱衣室.JPG

 

ユニットバスはLIXIL キレイユ階上用 1616サイズです。

主にオプションは換気乾燥暖房器です。

 

江戸川区S様 浴室.JPG

 

家族みんなが集まるリビングは、和室が良いとご家族の皆様の

要望で、落ち着く雰囲気の和室を造りました。

IMG_4097.JPG

 

江戸川区S様 竣工後和室.JPG

 

サッシを変更していないので、インナーサッシも和風の商品を設置し

雰囲気を合わせています。

IMG_4108.JPG

 

3階にあがり、もともと床が沈んでいたスペースです。

構造を補強、補正し、しっかりとした下地となっていますので

安心してお住まいいただけます。

IMG_4122.JPG

 

ご夫婦、お子様のお部屋2部屋はそれぞれお好きな壁紙を

選んでいただきました。

江戸川区S様 3階洋室.JPG

 

江戸川区S様 3階洋室2.JPG

 

江戸川区S様 3階洋室3.JPG

 

 

IMG_4140.JPG

 

S様の現場は、3階建てということで、工期も3か月以上かかっています。

サッシを入れ替えていたら4か月はかかっていたボリュームの工事でした。

2世帯のスケルトンリフォームということで、それぞれご家族のご要望

を何度も整理し、動線計画をたてプランを作成しました。

構造上での制約が当然出て参りますので、その制約を守りながら

自由にプランニングすることで安心して暮らせる住まいは成り立ちます。

 

何でもできるというのは大間違いで、一戸建てのスケルトンリフォーム

をする際には、1に構造、2に構造と必ず構造をしっかりと見れる工務店

へ相談が必要です。構造を見れるのは、一人で家一棟を建てられる棟梁です。

現在の新築の建物はプレカットですべてが刻まれて機械加工されておりますので

仕口や継手を手刻みする大工はほとんどいなくなっています。

 

しかしながら、築30年を超えるような建物は、手刻みで建てられている家が

大半になってきます。

このような建物を分解し、新たに補強する場合、プレカットというわけには

いかないわけです。

同様に加工、補強していく技能が必要不可欠になってきます。

これらに対応できる職人を組織している工務店に相談をするのがベストとなります。

 

 

 

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 (江戸川区S邸F竣工編)

 

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2015年07月14日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸D外壁塗装&木製ルーバー工事編) 

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 (江戸川区S邸D外壁塗装&木製ルーバー工事編)

 

一戸建て2世帯スケルトンリフォームも内部の大工工事を進めつつ、

外部との絡みがあるサッシまわりの工事がおわると、

外部の塗装工事も工程に組み込んでいきます。

IMG_0765.JPG

 

 

1箇所1箇所養生をしていきます。

塗装工事の仕上がりは、養生にも左右されますので、

細部では養生の技術も要求されます。

養生作業はとても大切な作業になります。

 

IMG_3775.JPG

 

S様と外壁の色味を打ち合わせさせていただきましたが、

黒っぽい色ということは漠然と決められていたのですが、

当然黒系の色味もたくさんございます。

 

色見本帖を見て頂いておりましたが、なかなかイメージがわきづらい

こともあり、さまざまな住宅の色をみていただいておりましたところ

現場近くのお住まいで、『コレだ!』という色味があり、

S様と一緒に監督と塗装屋を連れて実際の建物を見て調合をさせて

頂きました。


以下がその色味を加えて再現した3Dパースのイメージです。

< 3Dイメージ >

 

外観イメージ.jpg


< 竣工後の外観 >


江戸川区S様 竣工外観.JPG



上記木製ルーバーは、予め塗装職人に塗装をさせ、

大工が加工設置します 設置後に細かい箇所を再度塗装する流れとなります。

木製ルーバーは1本4m20cmのヒバ材を防腐剤入りの色付き塗料

で仕上げています。



IMG_0849.JPG

IMG_0846.JPG


IMG_0848.JPG


既製品での採用も検討しましたが、

住宅用ではないことと、これだけの高さになると荷重がかなりかかること、

さらに費用的な問題から、弊社の大工で加工設置の案が採用されました。


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2015年07月15日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース(江戸川区S邸E内装工事編)

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 (江戸川区S邸E内装工事工事編)


 

構造を組み直し、補強した後は、断熱、そして内装工事に入っていきます。

 

ボード張り工事とクロス張り工事がメインになっていきます。

IMG_0593.JPG

システムキッチンとカップボードは先に設置します。

 

IMG_3783.JPG

S様邸では対面型への変更工事となっておりましたので

システムキッチンは対面型となっております。

IMG_3776.JPG

 

浴室は1階から2階への移設で、リビングから脱衣所を経由して

入るプランとなり、浴室も設置されました。

IMG_0658.JPG

 

 

内装屋が入りクロスを貼る前のパテによる下地処理をしていきます。

 

IMG_0766.JPG

IMG_0767.JPG

 

IMG_0845.JPG

 

IMG_0771.JPG

 

S様邸は既存の窓を活かす内部スケルトンリフォームプランとなっており、

サッシはインナーサッシで断熱性を高める提案をさせていただきました。

一戸建てのスケルトンリフォームで、一番お客様が悩まれるのが、

サッシです。

サッシを変えたい。

当然誰もがそう考えます。

しかし、内部スケルトンリフォームでは当然おさまらなくなってきてしまいます。

外部との絡みが発生して、外部までのスケルトンリフォームまでは

いかなくても、すべての壁にカッターを入れて、大工が窓枠を再度設置、

そして、サッシを入れ替え、さらには外部の補修と1か所の窓で

これだけの工程が必要になります。

すべての窓をやり替えるとなると、費用も当然掛かってまいります。

ここで、建物のポイントとなる箇所だけ入れ替えるお客様もいらっしゃいますし、

もちろんご予算とのからみで、すべてを取り換えるお客様、

既存サッシを残すお客様いらっしゃいます。

S様邸では、3階建てのすべてのサッシを入れ替えるとなるとかなりの

費用がかさむこと、ガレージを部屋にしているため、

そもそもサッシを新規で入れる箇所が発生していることから

間取り上の制約のないサッシは既存を残す方針で決定。

断熱の機能は欲しいとのことで、機能重視となる

インナーサッシを提案させていただきました。

 

 

梱包をあけます。

IMG_0888.JPG

 

入っている中身を確認。必要な部材をすべて確認します

IMG_0889.JPG

 

実際に取り付ける場所の清掃をし汚れを徹底的に除去します。

特に窓周りは砂埃が多い場所でもあります。

IMG_0891.JPG

 

設置に当たり、事前に採寸はしていますが、

再度取り付け位置のシミレーションをします。

IMG_0907.JPG

 

 

各部材を所定の位置に仮止めしていきます。

IMG_0895.JPG

 

続いて縦の枠も仮に設置していきます。

IMG_0893.JPG

 

決まりがついた段階で、4方の枠をビスで固定していきます。

IMG_0923.JPG

 

枠の固定が完了した段階で、サッシをいよいよ設置します。

 

IMG_0930.JPG

 

梱包をとき、設置していきます。

IMG_0932.JPG

 

2枚設置します。

IMG_0936.JPG

 

最後に微調整を行いこれで1枚分の作業が完成します。

S様邸では、このインナーサッシが10枚以上設置されました。

IMG_0940.JPG

 

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 (江戸川区S邸E内装工事編)


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2015年07月06日

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース (江戸川区S邸C大工 木工事 編)

一戸建て2世帯スケルトンリフォームの際に構造の傾きを補正するケース

 (江戸川区S邸C大工 木工事 編)

 

解体後のザラ板補修も終わり、本格的な木工事に入っていきます。

家がゆがんでいる原因は過度な荷重が一部の構造材にかかっているため

であり、今回の工事では、荷重の分散が大事になってきます。

まずは

材木搬入です。

 

4月9日材料搬入木工事.JPG

 

このように一階が駐車スペースであったため

材木を置く場所の確保には助かりました。

しばらくはこちらが加工場になります。

 

4月9日材料搬入木工事.JPG

 

 

江戸川区S様邸での木工事のポイントは2か所になります。

 

@ 既存駐車スペースの天井高が2500しかない空間を

  居住スペースにしなければならない。

 

A 3階床の歪みを矯正する

↓は3階床から撮影、2階天井の梁が数回のリフォームで、

荷重がかかる設計になっている。。)ここを補強します。

江戸川S邸梁歪み2.JPG

 

 

 

の2点です。

 

まずは3階建ての住まいに最も大事な一階の構造部である

このわずかに中央が落ちている鉄柱に柱を立てていきます。

 

江戸川S邸鉄梁補強.JPG

 

 

1階の既存車庫スペースは、天井高が2500しか無いうえに

鉄梁が横に3本走っています。

この鉄梁は2階3階を支えている大切な構造材のため撤去は出来ません。

そのため、居住空間としての天井高を確保しつつ梁を活かしながらの

プランが必要なのはいうまでもありません。


天井高を取る為に、1階の床はマンションでの床の施工方法と同じ方法を選択しました。

既存の土間を活かしてフリーフロアで床を造作していきます。

 

1 階補強柱建て (2).JPG

 

駐車スペースと廊下部分の間には布基礎がありますので、

高低差を考えた柔軟なプランの作成が必須になります。

IMG_0199.JPG

 

そして、問題の歪み補正工事に入ります。

 

3階の床の歪みは2階の梁を補強して矯正をかけていきます。

荷重集中の為、沈んでしまった歪んでいる2階の梁を直すのに、

2階の床よりジャッキアップをかけ、

飛ばし過ぎていた2階の梁の中央(3階では最も沈んでいた部分)に新しい柱を建てて

荷を分散をします。同時に側面に力板で補強もします。

 

江戸川区 S様邸 3階の歪みを解消するには.jpg

 

その他荷重が分散されていない箇所も間取り方で柱を立てられる部分が

ありましたので、S様にお話をして補強をしました。

下の写真は力板を裏から見たところです。

IMG_0241.JPG

 

その他も構造上の弱い部分には新たに柱・梁を組んで補強していきます。

耐力が必要なところには筋違を入れて補強していきます。

IMG_0605.JPG

 

S様邸は新築で建てられてから改築を何度かして、間取り変更していたため、

部屋を広げる=柱を抜くという箇所が多かったため、随所に柱を入れていきます。

 

4月24日 大工工事03.JPG

 

歪んでいた2階部の梁は↓の写真のように荷重を分散することで、

今後歪みのない住まいへと変えていきます。

IMG_0246.JPG

 

江戸川区S様邸では、

先ほどのように、大工も1階の天井高を確保する為に

かなり工夫をし構造を考えながら組んでいきましたが、

 

設備工事でも苦労した箇所があります。

 

最近多くなっていますが、

もともと1階にあった風呂などを2階に持っていくスケルトンリフォームが非常に多いです。

 

こちらのS様ももともと1階にお風呂がありましたが、2世帯リフォームにより

お母様が一階で生活をされるため、

2階にバスルームを移設しました。

 

通常の在来工法であれば配管等設備工事もあまり苦労することはないのですが、

今回は一階に鉄梁が入り、配管経路を計画するのに大変苦労しました。

 

同様に、駐車スペースからフリーフロアを造作したところへ

ミニキッチンを設置するためその排水をどうとるのかなどです。

 

電気配線も同様、

1階にミニキッチンを設置の際、天井高を限界までとっているため、

天井の懐が最小限になっており換気ダクトの逃げ道を

鉄梁を避けて設計しなければなりません。

 

↓のように鉄梁に這わせて逃がす設計としました。

4月24日 大工工事19.JPG

 

IMG_3685.JPG

 

構造の補修・補強が終わり、断熱材を入れる工程へ入っていきます。

ここからは内装工事になります。

 

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